谨慎投资商业地产

住宅市场因调控骤冷之下，是否意味着商业地产的春天到了？

出于住宅的特点，其所受到民众的关注度以及需求远超过同门姐妹的商业地产。以至于谈及房地产，大多意指住宅产品，而非商业地产。

事实也的确如此，即使在住宅市场火爆，价格与成交量节节攀升的2009年，上海的商业地产无论是价格还是成交都是乏善可陈。更多的描述则是商住倒挂严重，商业地产的价值相比较住宅存在洼地效应。

以商铺为例，2009年全年，上海零售物业市场新增供应累计41.5万平方米，虽然中心商圈供应仅为2.1万平方米（占比5％），而非中心商圈则占到了39.5万平方米，但中心商圈租金在上半年依然有7.8％的下降，至下半年起趋稳。

以办公楼为例，2009年上海甲级写字楼市场整体供过于求，全年租金累计下跌16.3％，值得注意的是，上半年新增供应仅为5．4万平方米。

反观同期的住宅市场，2009年上海全年累计成交商品住宅2643.84万平方米，同比大幅上涨70.1%，2009年12月的上海住宅成交均价为12308元/平方米，同比上涨25.48%。

投资或投机资金在管理层密集调控住宅市场之下，寻找新的资金出路那是必然的，更何况利率仍旧在维持原状，流动性依旧适度宽松。在美国、欧洲接连出现经济危机的背景之下，量化宽松正面临退出困境，也或正如巴菲特日前接受央视采访时所，一个全面的货币贬值的时代已经到来。无疑，对资产偏好明显战胜了流动性偏好。

同为房地产一门的商业地产，因住宅投资杠杆的缩短与成本的提升，正受到投资者的逐步关注。数据显示，2010年4月上海外环外地区商业地产新增供应面积322625平方米 ，成交面积为249080平方米，成交均价13062元每平方米。环比上涨了309元/平方米。

上海的经济地位决定了其零售业始终处于比较理想的状况，2005年至2009年上海零售总额持续增长，年均增长率为14.3%。世博的召开，对于零售业也将是重大的利好。

毋庸讳言，商业地产与住宅有着很多不同，无论是产品还是经营还是交易等，都使得普通投资者无法游刃有余，一个适合专业投资者的产品不可能变成住宅投资的翻版。

商业地产在购买之初，就需要具备一定的研判能力，尤其对商铺而言。商业与住宅的不同在于，商业除了与住宅一致的对于大的区位有着一定的要求外，更对于微观上的具体位置也有着要求。

商业的价值体现在经营的成功，而非仅仅住宅的物业管理那么简单。同时，无论是自己经营还是委托经营，都需要一段商业培育阶段，才能够使物业实现增值。而当实施转让时，其需缴纳的土地增值税也相当可观。

对商业地产的产品与运营不在行的投资者，还是需要谨慎投资商业地产。