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开征房产税不是个好办法
2010-05-21 14:02:21用税收来调节某个商品的时候,税收负担往往将更多的落在缺乏弹性的一方。事实上,税收将提高买者的支付价格,并降低市场的供应意愿。历次针对房地产市场的调控需求的措施,最终都无功而返正是其理。
新一轮针对房地产市场的调控展开满月之际,市场一如既往的习惯性观望,成交降至冰点,有价无量是目前典型的市场表象,而坊间关于上海将开征房产税的传闻此起彼伏。
房产税出自1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,在该条例中,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。同时还规定,个人所有非营业用的房产免纳房产税。
根据上海证券报报道,此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。已经形成的初步草案中,家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。
不难发现,上述报道中的初步草案,存在两点有待商榷。其一,按套数计与按人均面积计并用显然不妥。事实上,上海内环内与外环外的同面积单元价格相差遥远,若简单划一的按人均面积计算显然不公。对于很多有房无户口的新上海人则更为不合情。其二,条例规定是按原值减除10%-30%后的余值计算缴纳,若计税基础为评估价的话,则必然与条例冲突,地方政府显然越权,至少需等待条例先行修改。
不难看出,以房产税之壳行物业税之实是关键所在,毕竟房产税是旧税种,避免了立新税种的程序问题。
基于中国的土地为国有,建筑则是持续折旧的事实,所谓的房地产升值实则是地产升值而非房产,而买家在购买住宅之时,仅是一次性的购买了70年的土地使用权,租赁70年而已。
在土地财政的现实之下,若能以物业税的形式,将原本一次性支付的地租分年支付,必定将大大降低商品住宅的买入成本,对于房地产市场的可持续发展具有相当积极的意义。当然,出于很多原因,物业税远非能一蹴而就。
诚然,在保有环节征税,加大投机者的持有成本,没错。但若是单独增加的一个新税,而非趁此对房地产的税收进行一个梳理整合,则除了增加买家和业主负担以外,没有什么积极意义。很可能出现的结果是,市场租金上升,因为税收无疑将会被转嫁,朋友间的低价互租也将成为常态。
征税不是个好的调控办法,应尽快增加供应和迅速提升利率。