反弹频频明显加大调控疑虑

号称中国房地产业史上最“牛”的调控，实施以来，准确无误地表明了政府对高房价狠下“猛药”的态度。2010年3月的两会，几乎有50%的成型议案指向高房价，政府的窘境可想而知。两会之后不到二个月，调控“大棒”终于砸下，来势之猛，当然令房产界一片“惊呼”。然而，在宏观调控仅仅一个月中的表现，又不禁让人疑虑横生，“大棒”之下有没有“胡萝卜”的因素？而楼市的现实表现且颇能说明一些问题。

国家发改委发布2010年4月份对国内36个大城市房价统计数据称，4月份以来，36个主要城市房价仍然处于续涨趋势。包括深圳、广州、上海、杭州等，各城市在新楼盘销售中，虽然优惠不断，但是房价依然只是在高位小幅波动，房价未见真正回落。5月份的上海楼市，成交量虽明显下降，但商品房成交价格却创下新高，目前均价已达24833元/平米，涨幅高达21%。外环郊环普通商品房虽面临压力比较大，而9.8折、9.5折的优惠，消费者并不买账。已有相当部分房产商选择推迟开盘，坚守售价。原本在市场已传得沸沸扬扬的“开征房产税”，经中央相关部门一解释，紧张气氛瞬间缓解，而国家统计局数据显示，4月份全国79个大中城市房价涨幅达12.8%，北京、上海尤甚，依然上行的房价，能让人不疑虑吗？

一直以来，高房价与高地价有着密不可分的关系。而调控以来，土地市场的价格仍然未见明显反转，央企、民企等实力房企拿地势头不减，这不禁让人又生质疑，难道土地市场就感受不到调控新政的压力？据《每日经济新闻》报道，北京房山新出的二个地王已被质疑为地方政府毫无调控诚意，特别是其中北京建工以14余亿元人民币的总价中标房山区房山线长阳站8号地块，折合楼面价达7500元/平米，再次成为房山地区高价地王，有关机构估计该地块建成后商品房售价将达15000元/平米。

新政之后，北京、上海、天津等城市招拍挂土地溢价仍然较高，除了北京房山等拍出数个地王之外，在5月份保利在上海闵行所获得的一个地块溢价仍达到了177%，楼板价为9544元/平米。而多个大中城市的热点地块多为资金雄厚的国企、央企所掳获。保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街、中粮等大型开发商引人注目。为了降低房价，新政也强调有效供给，而这恰恰又为一些“不差钱“或有资金条件的房产商增加对中远期楼市的预期，拿地也显得不足为奇了。

2010年5月中旬，沪深两市股指持续疲软，空头气氛极浓，沪深股市创下一年新低，于是，有人把本轮股市下跌归结为房地产宏观调控的政策使然。当房地产各种税收包括房产税、物业税等在业内外传得不亦热乎之时，在2010年5月18日，国家税务总局新闻处处长牛新文表示，“按照现行规定，税收立法在中央，也就是说中央来定，地方去执行，地方政府没有权利出台新税种”，几乎与此同时，住建部也澄清地产调控利空传闻。而此前，温家宝总理也发表了关于“防止多项政策叠加的负面影响”的讲话，政策层面的相对缓和，地产股出现了前所未有的反弹行情，最为典型的是在2010年5月18日，在包括金地、苏宇环球、保利、招商、全地等个股涨幅均在8%以上，地产龙头股万科A涨幅逾7.15%。股市方面，地产板块所受的调控影响事实上并未结束，可以讲，反弹之后的市场预期依然迷茫。

而业界流传甚广的高房价楼盘“被捂盘”，特别是在一、二线城市和一些房价相对较高的城市，事实上无可否认，以至于被舆论认为一边在调控，一边或将出现房价越调越高的窘境。新政以来，由于一、二线城市高房价目标最大，因而，许多房产商加大了折扣和优惠销售，但是，实际情况房价并没有出现消费者所期盼的急剧下降的迹象。有相当部分高价楼盘被认为捂盘，据说是有关部门卡着预售证，地方政府以不符合开盘条件为由，“被捂盘”是不是也说明了一些地方政府对宏观调控的诚意究竟有多少？

事实上，地方政府最不愿意看到高价楼盘的成交而拉高均价，从而影响调控效果，于是，“被捂盘”成了新一轮宏观调控之下的“潜规则”，让一些高价楼盘无限延期销售，推迟或拉长预售证发放时间，最为突出的是上海黄浦、卢湾、长宁包括郊环一些单价在5万元以上，总价在2000万元以上的别墅楼盘，预售证似乎成了房产商梦寐的“奢侈品”。而亦有相当部分楼盘价格十分“坚挺”，比如上海闵行吴中路顾戴路一大型国企的楼盘，三期销售单价在31000元/平米-35000元/平米，比年初上涨5000元左右。极具代表性的个案，对周边楼盘价格上扬自然而然也带来影响。

在楼市调控新政的措施之下，全国楼市商品房价格过快上涨的势头无可否认地得到了初步遏制，同时，类似“新地王”、“被捂盘”等仍然频频反弹，加剧了调控疑虑，楼市何去何从？人们拭目以待。