牛年为啥少开牛工？

牛年为啥少开牛工？

——楼市走势的判断整理

年前，“小霸王他娘”来电说，项目“万事俱备、只欠东风”。记得导爹当时回了“咱不管多空，争取牛年开牛工”。理由是：

第一、此时的开工，才是拉动内需的“爱国”工，各环节应该是绿灯多红灯少;

第二、牛年的建筑成本会很熊，无论是人工成本和建筑材料，基本都在低谷;

第三、深圳的房价是真摔，进入平台期或复苏期的时间会比较早，其时间上，基本符合项目的开发周期。而整个大气候的回暖，也并非遥遥无期的。

但因种种原因，“牛工”没有开，“小霸王他娘”也说了，一旦开牛工日子可能将会进入未知数，而没有开牛工、生活照样很拉风。是的，老建筑物每年为她带来可观的租金收益，且，产权还有部分在悬空。

图注：当时对楼市政策周期的大概判断。如果套在市场上也未必不可，但“量”比“价”或许将更明显。商场上，踏空和套牢均可视为投资失当。每个人都有可能对市场做一些短期判断，但几乎都等同于“猜大小”，只有明显的对错没有明显的规律。

央行报告显示，上半年全国房地产投资1.5亿，同比增长9.9%，其中，商品住宅投资1.02亿，新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%;房地产贷款总额新增8826亿，其中，开发贷新增4039亿，同比增加2210亿，购房贷新增4793亿，同比增加2633亿。

第一、投资增加、新开工面积却减少，说明资金侧重于拿地、捂地，也有可能是建筑成本支出提高，但人工成本并没有提高、同档次建筑材料的价格也没有明显提高，只能说明产品日趋高端化;

第二、如果新增面积没有提高，新开工量却明显下降，但整体销售面积却同比增长1.38倍（聂会长说1.6倍），那么，去库存化就是这一波行情的主力，而后市的供应量将日趋紧缺。

看来，不是非得再生产的中小房企，去库存、缓开工的情况，是很普遍的。持“小霸王他娘”的观点（一旦开工日子将进入未知数、没有开工生活会照样拉风）的小房企，应该不少。

8月5日，深圳市国土资源和房产管理局公布了上半年深圳楼市的一份分析报告。报告显示，今年上半年，深圳市完成房地产开发投资176.13亿元，比去年同期下降9.5%（其中，住宅开发投资117.31亿元，同比下降17.9%），商品房新开工面积223.14万平方米，同比下降51.8%。

与全国数字的方向是一致的，只是深圳的“小霸王他娘”可能多了些。注：深圳房地产的起步更早些、市场竞争更充分些，所以小房企的份额和影响力会更大些。

套用股市分析大盘的方法，影响楼市未来走势的因素，不外乎也是以下几个方面:

第一、政策面：今年保八明年保啥？有没有其它增长G点？当局对房价的容忍度？等等，而物业税、小产权，可以先不考虑，因为，“适时”的最大基础就是“阳光法则”;

第二、资金面：过渡宽松转为保持适度宽松，以全年10——12万亿的额度计，下半年的信贷总量或许减半，每个月维持5000亿的水准，发放短期票据、减少贷款乘数、拍苍蝇是下半年的金融主题词。在此背景下，二套房贷等小鸡毛政策，的确都能当令箭用了;

第三、市场面：信贷收缩，投资和投机的需求减缓，但通胀预期仍然存在、新房供应短缺也很明显，此消彼长。注：09年上半年的开工面积，相对于06、07的基数，并没有出现大的异常，主要是，08年上半年的开工基数，本身就比较高，源于07年高峰期的延续。

观点：

第一、今年保八明年继续保八。PPI全年可能为负、CPI全年可能为正，但都不会超出正负两个点的可控范围，所以，今年即使保六、保七都不会出现实际意义上的负增长，保八只剩下政治意义了。但是，这轮以股市、楼市快速增长为特征的通货膨胀，尽管可以随信贷收缩而实现软着陆，但仍然可能会引发物价普涨的临床症状，四季度以及明年，PPI和CPI将存在一定的上扬压力，假设明年能控制在三两个点的范围内，那么，继续保八才能实现真正意义上的保增长。政治上的需要，决定休养生息的办法已经退出历史了;

第二、在新G点还没有凸现的时段里，房地产业依然还是保增长的最大G点之一。在“牛年开牛工”缺失的情况下，的确需要政府投资来补缺，央企国企上市房企哄抬地价，是政府补缺的一个方面。更大的方面应该是，加大保障房的开发力度、加快国家包租队的速度，以保证保增长的可持续性，同时也能增加楼市的平准筹码;

第三、后市可能会出现“政策面小打击、资金面小收缩、交易量明显下降、房价窄幅整理”的局面，实现迟到的楼市稳定;

第四、美国的货币政策，依然是其他国家货币政策的坐标。如果，美国的“二次刺激”一旦落地，中国必然会重复类似上半年的景观。

关于股市：与7月29日的“大跌、天量、翘尾”有所不同，本周连续四天缩量下跌、最后两天均以尾盘跳水收盘，可以认为，大盘将进去“寻找年线”的下降通道。以目前的位移速度，年线可能下移到2800点附近、与大盘形成交叉点。

注：本文属于“猜大小”，只供自己日后印证。