张宏伟：解读星浩资本17亿底价抄底土地市场

真如城市副中心A1、A2地块被星浩资本17亿元低价形式成交拿下，折合楼盘价8484元/平方米，星浩资本17亿底价抄底土地市场。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，

第一、在当前市场背景下，苛刻出让条件让其他企业无从下手，星浩资本17亿底价抄底土地市场。

转让文件还要求竞买人自行持有不低于6万平米写字楼，并且5年内不得转让，项目公司包括引进企业都要税收落地。3、5%的保障性住房、不少于1100平米公建配套，无偿移交政府，本次地块拍卖流程中这些条件，基本上是为星浩资本量身定做，其他企业若通过竞拍拿下此地块，对于持有性物业的操盘能力可能不及星浩资本及其背后团队能力那么强，尤其是，在当前市场背景下，持有型物业要求投资及开发企业拥有较高的现金流支持，如果离开充裕的现金的支持，拿下这个地块在今后也会遇到资金面、经营等层面的问题。

第二、当前国家相关部门已经提出，土地市场流标要上报，从近期土地市场成交情况来看，土地市场较为低迷，底价成交已经成为土地市场的常态。此次真如城市副中心A1、A2地块今天以低价形式成交，星浩资本17亿底价抄底土地市场，突显在楼市整体市场持续调控下，开发企业不再盲目拿地，追求地王，商办土地市场也开始降温。

第三、整体商办市场当前走向及趋势角度而言，上海商业地产限贷政策一定程度上降低了开发企业对于通过项目自身销售回笼资金的未来市场预期。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2011年8月上海商业地产限贷之后，由于部分商办性项目未达到现房而没有办法进行销售、开发商持有商办性物业比例增加等原因，商办两个市场的成交量均出现了不同程度的下滑，部分投资客也因为商业地产限贷政策没有办法投资合适的项目，商业地产随着商业地产限贷而逐渐降温。12月29日，SOHO中国接盘绿城和证大手中海之门50%的股权，一定程度上也是反映出上海的商业地产限贷政策有可能影响甚至拉长外滩8-1号地块项目的资金回笼周期，一定程度上会对持有者的资金链产生一定的压力，对于绿城及证大来讲有可能由于这方面原因而放弃对该项目股权的持有。

商业地产限贷，对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。如果这个政策继续延续，尽管没有住宅市场限购那么严厉，但是也有可能因为在商业地产市场投资过热的市场背景下，住宅与商业整体市场的限贷而导致2012年商业地产市场成交量不会太抢眼。

因此，从这个角度而言，由于短期内无法通过项目自身销售回笼资金，对于开发企业来讲，当前如果没有充裕的资金就不要出手商办市场拿地，如果拿地的话，要充分考虑当前政策面带来的市场操盘风险及未来经营的风险。