张宏伟：“垫首付”是保障还是陷阱？

除了降价，更有开发商推出了"首付一成"的"垫首付"营销方式。如有的楼盘就推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择"一成首付"，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，"垫首付"从开发商角度而言，无非有两个原因：

第一、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内"垫首付"，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；

第二、"垫首付"从为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另外一方面，也可以通过"垫首付"低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。

去年10月底"房闹"事件后，房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，对于购房者来讲，在当前持续调控的市场背景下，"垫首付"是对于购房者的保障还是陷阱？

从购房者的角度来讲，的确也有利好的一面，比如：

第一、有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格，这些购房者可以通过开发商"垫首付"的方式，可以以"先购房，暂时延缓交易备案"的方式规避限购政策而顺利购房；

第二、开发商"垫首付"也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，从部分首套房购房者来说也降低了购房门槛，也可以提前进入购房环节。

但是，购房者不能简单将开发商"垫首付"理解成为一件好事情，其实，开发商"垫首付"也有一定的市场风险，也应该考虑开发商"垫首付"之后是否有陷阱？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，购房者要注意以下几方面问题：

第一、付了首付一成后房价到底如何调整的问题。

如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。

相反，在当前营销市场环境来讲，尽管楼市微调一直在进行，但是2012年房地产市场调控仍将坚持进行是一个既定的事实。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？这些也都是值得我们思考的问题。

第二、开发商"垫首付"，购房者交了款项之后，防止开发商"跑路"；

第三、对于购房者来讲，如果遇到"退房退款"相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者保留开发商提出的"垫首付"相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。