张宏伟：楼市“限购”放松第一政策，从户籍制度改革说起

户籍制度改革有了突破性进展。国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称“通知”），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。

其中，在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。

近日，上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。

这也就意味着，自去年初限购后，持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；有二套及以上的，暂时不能再买。

而在之前，各地正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，进行差别化“限购”措施的可行性等。那么，对于差别化“限购”、信贷措施如何进行？应该以什么样的标准进行差别化的限购及信贷政策？

同策咨询研究中心张宏伟认为，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》给我们在限购政策差别化执行上有了实际的市场启示意义，可以说，如果楼市“限购”要差别化执行，或者定向放松执行楼市限购的调控政策，可以从户籍制度改革说起，户籍制度的改革将成为楼市限购放松的第一政策。

第一、“通知”提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同，尤其是提出地级市符合工作三年等条件可落户，一定程度上是从户籍制度上在定向放松楼市限购政策。

拿地级市符合工作三年等条件可落户来说，对于于工作满三年以上的购房者，一旦入了当地入籍就可以享受与本地居民同等购房资格，再买一套。这对于已经明确执行限购令的地级城市来说，很明确的“通知”是在定向放松楼市限购政策。

第二、从之前出台的楼市“限购”政策的城市来说，其实已经有这方面的迹象表现。如天津的蓝印户口、石家庄买房即可入户的政策等。

如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的蓝印户口的相关政策。

近日，上海市房管局解释称，持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭也可以再买一套房产。

那么，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称“通知”）对于房地产市场有如何影响？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

“通知”中提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。户籍制度中落户难易程度不同，其对于当地房地产市场需求的影响也不同。具体来讲：

对于县级市、地级市来讲，有可能会吸引周边县市区域性的更多的购房需求，尤其是具有一定学历水平、一定经济能力的人群到县级市、地级市购房，这些人群将带动整个楼市以自住需求特征为主的方式来回暖。由于这些市县周边有着庞大的人群与潜在的具有购房能力的人群，因此，本次“通知”对于二三线城市尤其是三四线城市的区域房地产市场及城市化进程也将起到助推作用。

而对于直辖市来讲，以上海为例，本次沪长期居住证满三年可买二套房的旧政新解对于市场的利好作用能有多大呢？据官方说法，沪长期居住证满三年可买二套房调整之后，将有有67.1多万人受惠。但笔者认为，这些人群当中有50%左右的人入市就不错了。同策咨询研究中心总监张宏伟认为有两方面原因：

第一、   符合长期居住证满三年可买二套房条件的不一定具有购买二套的能力；

第二、当前房地产市场还处于僵局的市场博弈状态，购房者在观望，开发商价格调整与否也影响这些人群入市的动机。

因此，本次“通知”导致的定向放松执行楼市限购的调控政策，对于二三线城市房地产市场需求的激活较为有利，对于一线城市来讲，由于落户政策较严格，房价较高等原因，市场需求不一定因为本次调整有太明显的市场表现。