张宏伟：土地流拍潮是否会重现？

2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、买卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局。

土地市场也陷入冰冻，流拍现象频现

据统计，2012年1月土地市场成交量持续走低。全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，同时受春节假期影响，环比也有明显降幅。1月，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%……其中13个重点城市住宅用地流标率攀高至44%。

2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%，其中10月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。土地频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为中长期房价下行增添新的变数。

而现实意义上的流拍其实也屡见不鲜。拿上海来讲，2011年共上海共终止、延期32宗经营性土地。其中终止出让的纯住宅用地18块。流拍土地中很多都是容积率为1的纯住宅用地。

当前出现的土地流拍现象与2008年有所区别，2008年货币政策坚持"从紧"操作，全国土地近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。除了货币政策从紧的原因，2008年的土地流拍潮主要还是基础经济危机大背景下，市场对于未来预期不明朗及较为悲观所致，这次流拍潮随着政府4万亿的救市计划而结束，并且在随后的两年不断出现"地王"。而当前出现的土地流拍现象主要还是由于当前常态化的楼市调控及对房地产市场从紧的货币政策导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为调控政策的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

2012年土地流拍潮会否重现

那么，2012年土地流拍潮会否重现？对于未来土地市场走势有何影响？政府和开发企业在这样的关键时间段采取什么样的策略应对土地市场的新变化？

从全国30个典型城市经营性土地成交的楼板价来看，2011年为1619元/平方米，与上年同期相比下降15%，增幅较上一年回落24个百分点。30个典型城市楼板均价同比的大幅回落反映出土地市场逐渐回归理性。

与此同时，房地产调控已进行一年有余，受此影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地"准流拍"频频出现，2012年1月份土地市场更是进入冰冻期，2月土地市场也难见回暖趋势，如果调控政策严厉程度持续执行，今后一段时期内有可能会有更多的土地流拍现象的发生。

而在春节前夕，国土资源部表示2012年供地指标从严从紧，优先保障房，保障房建设力度和规模的增加，使地方政府面临更大资金压力。上海市财政局编制的《上海市2011年全市及市本级预算执行情况2012年全市及市本级预算(草案)》显示，2012年上海国有土地使用权出让收入的预算数为1250亿，比去年下调了近3成，这表明，政府层面对今年上海土地市场并不乐观，预计短期内土地市场的颓势难以改变。

那么，土地流拍现象是否会因为市场的颓势而出现流拍潮呢？笔者认为，土地流拍现象不可避免，但不可能长时间大规模出现流拍潮。原因有四：

第一、政策调控层面"外紧内松"，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房，市场成交量回暖，开发企业的资金就不至于那么紧张，此时，开发企业还会出手买地，就不至于土地市场流拍现象频现。

第二、作为长期性的市场开发战略，大型开发企业为了企业高周转的运行，不会停止拿地。拿万科来讲，近几年万科的土地储备基本上维持在4-6年的市场消化期，如果万科不持续拿地，那么，就难以维持这么大体量的开发和效果规模，其行业地位也难以维系。

第三、长时间大规模出现流拍潮有可能导致未来2-3年之后的房地产市场供需失衡，相关部门应该合理把控未来房地产市场的供应。

第四、在全国1.84万亿地方债2012年集中偿还期，地方政府必然会通过适度下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。具体可能有这么几种方法：

1、调整土地指标，如增加容积率、放松建筑限高、降低土地的精装修住宅比例等；

2、邀请开发企业推荐会，为房企定制土地出让，作为招商引资的重任；

3、提供优质地块，重点项目或扶植项目优先安排贷款；

4、下调起拍价格，减少土地出让金首付比例或保证金比例，付款周期灵活安排。

逆市拿地抄底换仓的好时机

对于开发商来讲，土地流拍现象不断增多是否是逆市拿地抄底换仓的好时机？笔者认为，土地流拍现象增多，客观上导致市场上土地供应相对减少，这或许导致今后2-3年市场供应长期处于相对偏紧的状态，这也是导致房价快速上涨的原因之一。因此，从这个角度而言，开发企业应该合理把控好由于土地市场供应的变化而导致的市场投资周期层面的变化，选择合适机会抄底土地市场。

此外，在土地市场流拍的市场环境下，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果这个时候出手拿地，从投资角度来说，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。

从资金面的角度来讲，笔者认为，当前各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以"现金为王"，行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在"逆势扩张"的市场背景下立于不败之地。