“地王”企业舍卒保車过冬

　　土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了，尤其是在国土部、住建部等不同方面的国家级政府机构告诫调控下半年继续从严，“调控常态化”的市场背景下，绿城长风商办“地王”、义乌全国住宅新楼板价“地王”等新地王的出现再次成功占领了舆论的“风头浪尖”。然而，在近期星河湾、中海、龙湖、绿地等楼盘开始大幅降价，个案价格下调20%整个楼市骚动的市场背景下，这些“地王”企业的生存状况如何？值得我们持续关注。

　　首先，我们看一下“地王”企业的拿地及扩张过程。    

　　其实，作为发展中与扩张中的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至比较激进的拿地，制造“地王”，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，企业的扩张的盲动性与金融市场市场流动性的不断收紧形成日益突出的矛盾，在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链恐慌的问题。具体来讲，受影响的企业有两类：

　　一类是公司定位于做高端精品的房企，如绿城、星河湾，由于产品线较为高端，能够购买高端产品的客户往往被限购，导致楼盘成交不是很理想；

　　一类是中小房企，由于融资渠道不及大型开发企业，在推盘策略上又不能和大型开发企业高速周转策略相抗衡，因此，项目的周转速度有可能比较慢，中小企业资金面往往会在资金面上受难。

　　然而，当前房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

　　此外，郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50﹪股权，尽管是兄弟公司之间股份的变更，但也突显出证大对于“地王”楼盘难以把持。不可否认，三轮楼市调控之后，楼市调控的“常态化”确实短期内使令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。

　　但具体操盘策略而言，“地王”企业如何应对当前持续调控的压力？怎样才可以立于不败之地？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　首先，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上适当“舍卒保車”。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

　　在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

　　从今年上海高端产品线定位房企的布局策略也可以看出，华润置地菁英苑、金地艺境、仁恒森兰雅苑、龙湖郦城等楼盘在今年市场上发力，在公司战略布局上体现出，尽管多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目突围市场，以此来保全公司在上海的整体布局的稳定性。

　　其次，地王开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的地王，要么像长风地王中海集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿地王，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。

　　第三、合作开发模式，市场资源优化配置，地王风险可规避。郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50﹪股权，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系地王楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。