“外紧内松”调控特征难改楼市走向

　　中国国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。同时，也重申当前房价已经出现松动，调控政策绝不动摇。

　　本轮楼市调控以来，温总理对于房地产调控政策绝不动摇的表态不只这一次。而本次温总理首先提出下调房价是国家坚定的政策，在近一个月全国各地尤其是上海等一线城市部分楼盘价格大幅优惠促销之后，彰显了总理对于房地产市场调控成果的信心。

　　但是，房地产市场的复杂性、持续调控政策下呈现出的新的特征和政策面的预期还有一定的差距，仍然需要我们进一步努力维持和巩固当前的调控成果。

　　总体来讲，笔者认为房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

　　例如，尽管中央政府一致表态调控政策要持续从严执行，但是近期房地产调控在少数城市出现暗自松动。8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等，广东佛山市甚至出现了松绑限购令又“朝令夕改”的一幕。

　　“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的“外紧内松”的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。

　　从当前实际市场表现来看，政策面的“外紧内松”的特征导致开发企业对于市场的判断产生一定的分歧，不同的开发企业会运用不同的市场策略来应对市场。因此，从市场基本面的角度而言，现在楼市呈现出“宏观房地产市场基本面尚未现拐点，微观局部价格战迭起”的发展态势。

　　从宏观基本面来看，政策面的持续调整并没有导致房地产市场价格拐点的形成。笔者认为，所谓房价拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，非局部个案楼盘策略性降价或直接降价，非由成交结构引起的下跌，非短期内楼市类似于涨跌1-3%这样的变化。这样的拐点，拿上海市场来讲，在今年1-10月都没有出现，未来出现的可能性也要等待市场去检验。

　　微观局部价格战迭起，龙头房企大幅降价现象逐渐在增多印证了一部分企业对于未来市场预期不看好的判断，也让当前的市场态势更加明朗化。但是，笔者认为，龙头房企大幅降价不单是政策调控导致的原因，这个过程还应该蕴含着大型开发企业市场战略的因素。

　　从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先降价其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

　　从这个角度而言，当前大型房企大幅降价的市场战略，是大鱼吃小鱼，市场份额集中，大型房企发展的问题，而不是政策调整局面下单纯生存层面的问题。因此，当前市场层面的变化与其说是市场在做价格方面的调整，不如说是大型房企正在主导未来市场变化格局。因此，当前政策面的“外紧内松”并没有使市场出现实质性的价格下调，也难改当前房地产市场大势所向，在未来，市场总体还应该是呈现出稳定的特征，未来有可能发生变化的是不同房企的市场份额的变化而已。

　　此外，温家宝总理还提到：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”如果这个合理回归是建立在各地政府自己制定的房价控制目标之上，那么，按照当前的市场表现来讲，无疑，各地政府应该来说完成目标已无大碍。从这个意义角度而言，各地政策面不会有进一步从紧的可能性，市场的走向也不会出现大的转向。

　　对于今年一千万套保障性安居工程的房屋建设，笔者认为，各地保障性住房的开工数据和建设进度、保障性住房的融资问题等还有不少有待解决。从长远来讲，商品房与保障房的“双轨制”会缓解一定房价的压力及居民的居住需求，但是当前一千万套保障性安居工程的房屋建设还需要我们去扎扎实实地去做。