库存压力及政策预期不确定性启示市场应加速跑量

　　截止2011年10月，上海商品住宅可售面积971.91万平方米，办公楼可售面积430.83万平方米，商业用房可售面积597.75平方米。

　　而2011年9-10月成交量只有84.8万平方米，同比去年同期244.6万平方米下降65.3%，成交量呈现出大幅萎缩。2011年9-10单月平均交易量也低于今年65万平方米左右/月的平均成交量。

　　如果按照2011年65万平方米左右/月的商品住宅的平均成交量，那么当前971.91万平方米的成交量足以让市场去化近15个月。

　　从当前来讲，由于调控持续从严及各地库存量攀升，各地报端也频现价格战、降价潮等字眼，其实，从笔者经验来看，总体上是大型房企的一些楼盘在做阶段性的“策略性降价”，来维持当前市场的活跃度，整体市场真正降价15-20%以上的项目为数还不多，所占市场份额的比例也不高（拿上海来讲，目前只有5-10个楼盘，占到上海目前活跃楼盘总数200-300个的5%左右），具体每一个楼盘价格调整幅度也未到位，也导致了当前上海等一线城市金九市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，大型房企大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

　　年底这段时间政策及市场预期如何，将会呈现出什么样的市场特征？

　　总体来讲 ，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

　　例如，近期房地产调控在少数城市出现暗自松动。8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等，广东佛山市甚至出现了松绑限购令又“朝令夕改”的一幕。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策面的“外紧内松”的特征导致开发企业对于市场的判断产生一定的分歧，不同的开发企业会运用不同的市场策略来应对市场。因此，上海商品住宅市场将呈现出“宏观房地产市场基本面尚未现拐点，微观局部价格战迭起”的发展态势。

　　微观局部价格战迭起现象逐渐在增多印证了一部分企业对于未来市场预期不看好的判断。2011年10月底景瑞太仓荣御蓝湾，长甲集团最近一些项目如长泰西郊别墅、长泰东郊御园、龙湖部分项目、中海部分项目等均在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。

　　嘉定南翔某项目11月2日又推出了一场限时优惠活动，100套特价房，主力户型是140平方米3房，均价为18000-20000元/平，之前的价格26500元/平，相当于68折，而且开发商还承诺，为了不让之前购房的老业主的资产缩水，推出补差价的协议，欲购从速。

　　高端产品线定位的房企也在进行策略性的调整。2011年前三季度绿城中国销售金额 267.0 亿元，销售面积123.0万平方米。绿城集团在青岛、合肥、北京、杭州这几个城市成交表现较为突出，提升了公司的整体业绩，其他区域销售相对平淡。 上海地区销售金额1-10月贡献13.4亿元，表现并不抢眼。但总体上来讲，绿城采取个别城市个别项目突围市场的策略，通过这些项目回笼资金，缓解企业资金的压力。

　　总体上来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前楼市库存压力较大及成交量相对较低的状况启示开发企业应加速跑量。具体原因有四方面：

　　第一、事实已证明，大型房企采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。同样，上海在成交量持续两三个月低迷之后，11月至年底这个时间段内，高速周转将对开发企业成交量也起到助推的作用。尤其是一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。

　　第二、逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余2个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。

　　第三、由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因，大型房企往往采取短期内大幅折扣方式，迅速抢占市场份额，迅速抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群，这样也会导致市场呈现出结构性的成交量攀升。

　　第四、当前楼市库存压力较大及成交量相对较低的状况启示开发企业改变营销方式。当前，多数开发企业已经改变传统的售楼处坐销的营销方式，采用一二手联动的方式，利用多种渠道进行销售，完成年度销售指标，抢占市场份额，助推楼市成交量转好。

　　当前一些销售比较好的项目，除了价格上有适度调整之外，一些高端项目还通过中介进行分销的项目。降价＋分销这种销售模式也得到市场的认可，开发企业在传统售楼处坐销难以凑效的市场情况下，不妨尝试一下这种方式。对于购房者而言，这个阶段如果说有预算，而且这些促销楼盘可以符合你要求的话，在这个阶段要尽量抓住开发企业的“策略性降价”的时机购房。

　　当前除了部分高端项目利用中介分销外，不少以自住为需求的楼盘，尤其是外环以外的楼盘都开始利用中介来分销，以此缓解项目单独售楼处坐销的市场困境，激活市场成交量，取得了不错的效果。