大型房企降价跑量，主导未来市场分化格局

　　从当前来讲，由于调控持续从严及各地库存量攀升，各地报端也频现价格战、降价潮等字眼，其实，从笔者经验来看，总体上是大型房企的一些楼盘在做阶段性的“策略性降价”，来维持当前市场的活跃度，整体市场真正降价15-20%以上的项目为数还不多，所占市场份额的比例也不高（拿上海来讲，目前只有5-10个楼盘，占到上海目前活跃楼盘总数200-300个的5%左右），具体每一个楼盘价格调整幅度也未到位，也导致了当前上海等一线城市金九市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

　　大型房企主导未来市场格局

　　大型房企大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

　　但是，龙头房企大幅降价不单是政策调控导致的原因，这个过程还应该蕴含着大型开发企业市场战略的因素。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，大型开发企业率先大幅降价，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

　　从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先降价其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

　　因此，从这个角度而言，未来市场是大型房企主导未来市场格局。

　　与2008年不同，当前是大型房企发展的问题

　　从08年到现在，市场发生了很大的变化，08年是一个比较深层次的金融危机，相比今年国外欧债美债危机对国内房地产企业影响来说，应该说是完全不同的。08年是没有预判性的，2008面每个房企面临的问题都一样 ，都是生存的问题；现在是经过一两年调控的，包括限购、限贷政策，包括对于产品这一块的政策都出台了不少政策，政策面都是很严厉的，但是，开发商对于适应调控政策能力已经很强了，也会采取调整产品线、城市布局、项目策略性降价等阶段性的市场策略来应对调控措施。那么，大型房企现在的处境与2008年有何不同之处？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前大幅降价的市场战略角度而言，现在是大鱼吃小鱼，市场份额集中，大型房企发展的问题，而不是政策调整局面下单纯生存层面的问题，从这个角度而言，每个房企都应该适当调整策略，应对未来即将出现的市场分化的市场格局。