珠海 “限购”政策更灵活，但仍治标不治本

　　昨天，珠海市人民政府办公室发出《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》紧急出台房地产调控政策，要求从2011年11月1日起，对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。

　　珠海市《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》要求，自2011年11月1日起，珠海本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房;不能提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。关注珠海限购，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　第一、珠海限购香洲主城区限购，在限购区域上仍然留个空间，其实，每个城市房地产都一样，房地产主要市场都在郊区，郊区不限购，政策面的限购有可能导致购房需求流向非限购区域，尤其是靠近香洲主城区的相关板块，这些板块限购政策不受影响，应该在未来一段时间内成交量会迸发；

　　第二、本地户籍人和缴纳一年以上社保的外地人在主城区享受购房资格的同等待遇，突显珠海 “限购”政策更具灵活性，这与北京、上海等地有所区别，这样其实对于楼市需求反而是提升，尤其是外地人会加速入市，促成楼市成交。

　　此外，珠海项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　关于珠海限价，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这些各式各样的限购条件，体现新二三线城市“限购”政策更具灵活性，实际上也暗示了当地房地产市场的需求。前不久出现的限购与限价之争，尤其是当前各地相关部门均以“限价”代替“限购”的行为，归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识

　　同策咨询研究部总中心张宏伟认为，“限价”政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是“限价”政策是一个治标不治本的政策，也有其负面的市场作用：

　　第一、“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。

　　第二、“限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避限价令的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。

　　第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。

　　第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。 如限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。