二三级联动搅动楼市，助推个案成交量转好

　　从成交量角度而言，由于在限购、限贷的市场政策背景下，多家银行首套房贷利率提高导致10月份成交量没有回暖。2011年9-10月成交量只有84.8万平方米，同比去年同期244.6万平方米下降65.3%，成交量呈现出大幅萎缩。2011年9-10单月平均交易量也低于今年65万平方米左右/月的平均成交量。一手房成交量持续低迷，部分开发企业开始需求多元化渠道方式进行推盘销售。

　　而此时，二手房市场成交量持续低迷，单店二手房的平均佣金收入不足以维持运营，在这样的市场背景下，而此时一手房市场成交量低迷正好为二手房门店介入联动销售提供了市场机会。

　　事实上，之前不少大型房企为了完善公司的销售渠道，冲刺项目阶段性的销售业绩指标均会采用这种二三级市场联动的方式进行销售，如金地在上海、杭州不少项目都是采用这种方式。

　　当前，除了部门高端项目为了缓解资金压力，采取二三级市场联动外，不少以自住为需求的中小户型楼盘也开始利用中介开始分销，据笔者了解北京、上海、杭州、华南不少城市都出现二三级联动的增多的现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，二三级市场联动在大城市发展到一定程度后的必然选择。具体而言，二三级市场联动对房地产市场有何影响？

　　第一、二三级联动搅动楼市，改变传统售楼处坐销的方式，利用多种渠道进行销售，完成年度销售指标，抢占市场份额，助推楼市个案成交量转好。

　　当前一些销售比较好的项目，除了价格上有适度调整之外，一些高端项目还通过中介进行分销的项目。降价＋分销这种销售模式也得到市场的认可，开发企业在传统售楼处坐销难以凑效的市场情况下，不妨尝试一下这种方式。对于购房者而言，这个阶段如果说有预算，而且这些促销楼盘可以符合你要求的话，在这个阶段要尽量抓住开发企业的“策略性降价”的时机购房。

　　当前除了部分高端项目利用中介分销外，不少以自住为需求的楼盘，尤其是外环以外的楼盘都开始利用中介来分销，以此缓解项目单独售楼处坐销的市场困境，激活市场成交量，取得了不错的效果。

　　第二、对于传统的代理行业销售模式提供挑战，代理行业应该在销售渠道上多做一些互动与联合。

　　一般而言，传统的代理模式都是以售楼处为基点展开全方位的市场推广，尽管有的郊区楼盘也在市中心有接驳班车或接待中心，但是相对于遍布全市上百家的中介门店企业来讲，在销售渠道上九显得有些不足，因此，今后代理行业要反思当前市场的竞争与挑战，在销售渠道上尽可能迎接二三级市场联动对于代理行业的影响。

　　第三、不少代理公司包括同策在内都在开始研究房产电商，在销售渠道上有可能以房产电商的形式与二三级市场联动抗衡。

　　房产电商不仅可以为代理公司节省售楼处的人力成本，并且对于楼盘品牌推广及销售道具上也提供了便利。一旦房产电商建成，房产电商就可以在一个平台上展示公司代理的所有项目，购房者可以通过房产电商了解更多的楼盘及推盘信息，并且网上可以开始选房、摇号等销售环节的工作。因此，代理公司可以减少售楼处部分售楼小姐/先生，在销售渠道上有可能以房产电商的形式与二三级市场联动抗衡。