连续加息是楼市最大利空

春节前后，商品住宅市场寒流来袭，“新国八条”推出，房产税在上海、重庆开始试点，限购、缩短贷款的杠杆率以及税收调节等行政及市场手段结合，调控力度已经远远超出曾经被业内称为“史上最严厉”的2010年。

国家统计局数据显示，2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增长6.4%。2010年全年的CPI始终处于上升态势，从一季度上涨2.2%，直至四季度上涨4.7%。在通胀预期逐步抬高的2010年，商品住宅市场并未在“最严厉”调控之下低头，虽然成交量受到抑制，但部分城市下半年房价上涨较快。

毋庸讳言，货币超发、资金成本低廉、土地资源稀缺、投资渠道匮乏、公共产品不充分、消费导向偏差等原因直接导致了商品住宅价格的坚挺，显然运用行政手段限制购买，尽管能在短期内遏制消费，但从长期而言，并没有根本上解决上述问题。

央行数据显示，广义货币M2在2009年达到近年峰值，2007年M2增速为14.7%、2008年为13%、2009年为22.9%、2010年为16%；而实际利率自2010年第二季度即已经进入负利率区间。由此可见，无论是货币供应量还是资金成本，对于大宗资产价格都起到了推波助澜的作用。

国土部1月底发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告称，从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%。土地供应量的不足也必然将对价格形成推动效果。

可以看到货币政策正在逐步转向，2010年央行已经6次运用数量型工具，即提高存款准备金率，并自2010年10月20日起运用价格工具，至今加息3次，分别为25个基点。最新的五年期存款名义利率已经达到5%，有望摆脱负利率的尴尬。但以今年的广义货币供应量M2的预设目标来看，今年的市场流动性将依旧充足，需要管理层恰当的疏导。

显然，在上述六个原因中，土地资源与投资渠道是短期内无法解决的问题。那么，提高信贷门槛、资金成本以及降低通胀预期都是行之有效的市场方法。可以这样说，加息周期启动对于楼市是最大的利空，因为恰恰是货币政策的宽松直接导致资产价格的上涨。至于行政限购，可能在将来遇到退出的难题。