三个预期将主导楼市发展

对一个市场而言，预期是决定价格走势的重要因素。而对于国内商品房市场来说，预期经常被诸多因素羁绊，显得很纠结。

简而言之，影响预期的因素来自三方面，其一是管理层调控的影响、其二是通胀预期的影响、其三则是整个房地产供应体系形成时间表的影响。如果有效协调好上述因素，则预期将倾向于理性的方向。

若不考虑货币因素，严厉的调控政策显然还没有摁下房价的牛头。国家统计局数据显示，11月份全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨7.7%。自9月份以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%。而同时，土地一级出让市场逐步升温，地王再度出现。鉴于此，国土资源部于12月20日出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，通知要求坚决抑制地价过快上涨、对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。可以预见，管理层调控的动作仍将持续。值得注意的是， 11月的CPI环比上涨1.1%。

再创新高的11月份CPI数据，正在加剧通胀预期，而通胀预期本身恰恰与房价走势是正相关的。而从近日央行人员的表态可以看出，动用价格工具进行加息的可能性短期内正在趋小，尽管周小川行长于12月17日主题演讲时提及了，“有规划、有步骤、坚定不移地推动利率市场化”，但亦表达了“利率市场化是一个过程，需要培育各方面的条件”。而央行相关人员也撰文指出，加息可能阻碍中国经济软着陆的势头，还可能约束金融体系外部的流动性。显然，对于加息或将影响经济增长的担忧占据了上风。值得关注的是，管理层已经逐步调高了通胀目标以及风险敞口的可容忍度。12月14日，国家发改委主任张平在全国改革和发展工作会议上表示，2011年CPI升幅目标约在4%。而银监会主席刘明康指出，对发展中国家来说，合理的不良贷款比率应为2%左右。可以倾向于认为，加息预期正在被后滞，而这个本身又与带动国内房地产价格上涨的人民币升值预期正相关。

中央经济会议首次表达了“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。分体系的形成房地产供应结构，无疑是为今后的房地产发展定调，具有积极的现实意义。

如果将上述的三个因素结合在一起，可以看出双轨制的住房体系初步形成政策轮廓，而政策的施力也或将分而治之。一方面商品房市场中短期之内将稳中有升，另一方面保障性住房体系的执行到位更值得关注。