稳健货币政策或将促房市平稳

兼具消费与投资两方面属性的房地产市场，其市场表现必然亦与两个因素紧密联系的，即提供公共产品的保障房体系与控制市场流动性的货币政策。

某种程度而言，近年来的商品房市场繁荣，恰恰与上述的两个因素密不可分。一方面由于缺乏足够公共产品供应，而使得市场供应缺乏层次，导致商品房市场的繁荣与民生问题呈现负相关；另一方面，基于近年来宽松的货币政策导致的流动性泛滥，与最近的CPI上升引发的负利率状态，也令商品房的投资属性凸显，投资需求在相对缺乏弹性的供应之下，价格机制在配置资源中的作用体现的淋漓尽致。

货币因素是造成资产大牛市的主要因素。以最近几年的广义货币M2来看, 2006年1月，M2为30.35万亿，至2010年10月，M2为69.97万亿。以2010年而言，广义货币M2从1月份的62.56万亿保持环比递增，至10月份的69.97万亿。同时，2010年9月全国七十个大中城市房屋销售价格指数同比上涨7.7%，环比上涨0.4%。而M2增速的走势于房价走势保持相对一致。

刚闭幕的中央经济工作会议将2011年货币政策由“适度宽松”转为“稳健”，这一转折，意味着货币政策将恢复常态。而同时，在十二五规划中，保障型住房建设也无疑成为了重点。

中央经济工作会议提出了2011年的工作重点中包含了“将稳定物价放在突出位置”、“防止借"十二五"盲目铺摊子上项目”，抑制通胀与部分投资的用意明显。同时，央行与银监会在近日的会议上都表明，“实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，保持经济平稳较快发展。进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”

抑制通胀需要偏紧的货币政策，遏制资产价格泡沫。然而作为主要挂钩美元的中国，无法不关注美联储的举动，而其正在执行的定量宽松政策，无疑将增加中国反通胀的难度。对央行而言，尽管负利率局面形成，但对于价格工具的使用仍然显得非常谨慎，而更倾向于使用数量型工具，或是基于运用价格工具提高利率将加快人民币升值，导致更多热钱入境的担忧。

对商品房市场，指望货币政策再现昔日是不现实的，而与保障房并行导致的土地资源此消彼长与负利率实质成为了商品房的利基。

在2011年“稳健”的货币政策得以落实执行、及保障型住房建设按规划如期投入使用的前提之下，可以倾向于认为2011年的商品房市场将呈现一个先扬后稳的格局。