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反弹频频明显加大调控疑虑

2010-05-24 10:40:52

号称中国房地产业史上最“牛”的调控,实施以来,准确无误地表明了政府对高房价狠下“猛药”的态度。2010年3月的两会,几乎有50%的成型议案指向高房价,政府的窘境可想而知。两会之后不到二个月,调控“大棒”终于砸下,来势之猛,当然令房产界一片“惊呼”。然而,在宏观调控仅仅一个月中的表现,又不禁让人疑虑横生,“大棒”之下有没有“胡萝卜”的因素?而楼市的现实表现且颇能说明一些问题。

国家发改委发布2010年4月份对国内36个大城市房价统计数据称,4月份以来,36个主要城市房价仍然处于续涨趋势。包括深圳、广州、上海、杭州等,各城市在新楼盘销售中,虽然优惠不断,但是房价依然只是在高位小幅波动,房价未见真正回落。5月份的上海楼市,成交量虽明显下降,但商品房成交价格却创下新高,目前均价已达24833元/平米,涨幅高达21%。外环郊环普通商品房虽面临压力比较大,而9.8折、9.5折的优惠,消费者并不买账。已有相当部分房产商选择推迟开盘,坚守售价。原本在市场已传得沸沸扬扬的“开征房产税”,经中央相关部门一解释,紧张气氛瞬间缓解,而国家统计局数据显示,4月份全国79个大中城市房价涨幅达12.8%,北京、上海尤甚,依然上行的房价,能让人不疑虑吗?

一直以来,高房价与高地价有着密不可分的关系。而调控以来,土地市场的价格仍然未见明显反转,央企、民企等实力房企拿地势头不减,这不禁让人又生质疑,难道土地市场就感受不到调控新政的压力?据《每日经济新闻》报道,北京房山新出的二个地王已被质疑为地方政府毫无调控诚意,特别是其中北京建工以14余亿元人民币的总价中标房山区房山线长阳站8号地块,折合楼面价达7500元/平米,再次成为房山地区高价地王,有关机构估计该地块建成后商品房售价将达15000元/平米。

新政之后,北京、上海、天津等城市招拍挂土地溢价仍然较高,除了北京房山等拍出数个地王之外,在5月份保利在上海闵行所获得的一个地块溢价仍达到了177%,楼板价为9544元/平米。而多个大中城市的热点地块多为资金雄厚的国企、央企所掳获。保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街、中粮等大型开发商引人注目。为了降低房价,新政也强调有效供给,而这恰恰又为一些“不差钱“或有资金条件的房产商增加对中远期楼市的预期,拿地也显得不足为奇了。

2010年5月中旬,沪深两市股指持续疲软,空头气氛极浓,沪深股市创下一年新低,于是,有人把本轮股市下跌归结为房地产宏观调控的政策使然。当房地产各种税收包括房产税、物业税等在业内外传得不亦热乎之时,在2010年5月18日,国家税务总局新闻处处长牛新文表示,“按照现行规定,税收立法在中央,也就是说中央来定,地方去执行,地方政府没有权利出台新税种”,几乎与此同时,住建部也澄清地产调控利空传闻。而此前,温家宝总理也发表了关于“防止多项政策叠加的负面影响”的讲话,政策层面的相对缓和,地产股出现了前所未有的反弹行情,最为典型的是在2010年5月18日,在包括金地、苏宇环球、保利、招商、全地等个股涨幅均在8%以上,地产龙头股万科A涨幅逾7.15%。股市方面,地产板块所受的调控影响事实上并未结束,可以讲,反弹之后的市场预期依然迷茫。

而业界流传甚广的高房价楼盘“被捂盘”,特别是在一、二线城市和一些房价相对较高的城市,事实上无可否认,以至于被舆论认为一边在调控,一边或将出现房价越调越高的窘境。新政以来,由于一、二线城市高房价目标最大,因而,许多房产商加大了折扣和优惠销售,但是,实际情况房价并没有出现消费者所期盼的急剧下降的迹象。有相当部分高价楼盘被认为捂盘,据说是有关部门卡着预售证,地方政府以不符合开盘条件为由,“被捂盘”是不是也说明了一些地方政府对宏观调控的诚意究竟有多少?

事实上,地方政府最不愿意看到高价楼盘的成交而拉高均价,从而影响调控效果,于是,“被捂盘”成了新一轮宏观调控之下的“潜规则”,让一些高价楼盘无限延期销售,推迟或拉长预售证发放时间,最为突出的是上海黄浦、卢湾、长宁包括郊环一些单价在5万元以上,总价在2000万元以上的别墅楼盘,预售证似乎成了房产商梦寐的“奢侈品”。而亦有相当部分楼盘价格十分“坚挺”,比如上海闵行吴中路顾戴路一大型国企的楼盘,三期销售单价在31000元/平米-35000元/平米,比年初上涨5000元左右。极具代表性的个案,对周边楼盘价格上扬自然而然也带来影响。

在楼市调控新政的措施之下,全国楼市商品房价格过快上涨的势头无可否认地得到了初步遏制,同时,类似“新地王”、“被捂盘”等仍然频频反弹,加剧了调控疑虑,楼市何去何从?人们拭目以待。

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