房地产投资在“被强制”中黯然退市

无论是投资，还是投机，都是经济条件下派生的必然产物，在二者之间的关系恰是一对孪生兄弟，只不过是就投资而已，相对冠冕堂皇，而投机行为，多为人们所不屑。投机一般泛指利用不对称信息和时机，在购买商品后，希望价格迅速上涨，然后销售获利，如此周而复始。其主要行为放在产品价格的变化上，较少考虑产品的实际价值，崇尚快进快出。今天楼市中那种普遍存在的投资投机性炒房行为，在房价上涨的过程中，这种炒房的性质已受到了普遍的质疑和贬视。

资本市场上的投资行为和投机行为是互为依存的，在投机交易的驱使下，市场变得更有活力和更为活跃，在现实的货币社会中，市场的买卖和交易，如若没有投机或者投资性投机，则市场一定会失去活力，失去吸引力，而市场最终走向消亡。同样，在房地产市场中，只要不存在违法乱纪，不故意炒作，实际上也应该允许相应的投资行为存在。而大量事实表明，投机的成功必然通过努力和辛苦劳动才能实现，因此，投机不是不劳而获，投机在获得差价利润的同时，也存在相当的风险。

房地产市场中，那种投资和投机掺杂在一起的行为，是有炒高房价的嫌疑，因此，这种行为理所当然地成为调控目标，并被重要监控。而另一个问题是现在的股票交易中，买空卖空行为是不是也同样是一种投机行为，是不是也应该要受到抑制？中国的炒房和炒股一样，基本上已演绎为一种全民行为，而恰恰是房地产投资和投机行为，被视作干扰市场、大逆不道，必然要受到政府的肃整。

在国务院分别于2010年4月14日发布“差别化住房信贷政策”和4月17日发布“新国十条”停发三套房信贷及异地购房调控措施后，中央在4月23日率先宣布上述政策的执行动态，公开声明，停发二套及以上住房信贷，在利率调整上将存量首套、二套、三套及以上房贷利率浮动比例分别调整在基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。并且对房地产开发贷款也作出了选择性措施，有保有压，支持中低价位、中小套型、普通商品房、安居工程，支持优质项目，对土地储备实施严格信贷准入条件。

中行率先和落实国务院新政，其它国有银行和股份制银行的跟进也势在必然，其实没有一家银行在“擦边球”上做“出头鸟”。短期内大力度的楼市调控政策，已然令人眼花缭乱，包括已经基本认定的“认房不认贷”、三套房或被定性为经营性用房，之后再行征收房产税，一系列的调控手段，使房地产市场犹如高温速冻，整个市场一下子无所适从。在政策完全处于执行动态的同时，各地政府也将细化跟进。市场究竟渺茫到什么程度？无法定论，但无论如何，房地产市场中的投资和投机将在那种“被强制”的氛围中黯然退市，“扼杀”是必然的。而接下来的问题是当房地产投资和投机退出商品房交易市场之后人们就能够有一个较为宽松的购房环境吗？最为令人关注的房价又能下降多少？缺少投资和投机的楼市还能不能活跃，其实绝大多数人可能依旧是迷茫、观望和质疑。

在首付比例和贷款利率大幅提高的严厉新政之后，财税部门已基本倾向性的便是第三套房或以上定性为经营性用房，若相关税收项目正式开征，价值100万元的房产，年将交纳8400元的税费，另外，空置房所缴纳和房产税较出租房超过3倍。这将已有三套房或以上的人带来灾难性的打击，这种“一刀切”的秋后算账，明显地将新政之前的投资行为纳入再度向财税部门交税进贡的范围，只要拥有三套房或以上，无论经营与否，“问斩”已毋庸置疑。

2009年房价飞涨，相关信息已经证明，在新开楼盘和竣工楼盘上都没有增加，其中恰恰是天量的信贷资金流入了土地储备，而每一次地王的出现，人们就会恐慌一次，同时，房产价格预期也会被拉升，现行的土地招拍挂制度和地方政府无度追求房地产GDP的心态，也带有最大的投机行为，房地产市场的官商投机和市场投机成为楼市的主力。再回头看一下，在那个地方政府、银行、个别房产商、炒房投资人等一片投机的大势中，政府在保障房和改善型住房消费方面又做了多少工作，将本也没有多大购房能力的民生需求投向投资和投机充斥的房产市场，完全本末倒置。迟至2010年4月，新政为房地产市场的“亡羊补牢”花上大量的精力，又“因噎废食”性地产生了无可回避的后遗症。

在国务院和相关部门连续性地严厉调控政策之后，无论是地价还是房价，其上涨的预期也悄然隐退，上海近日土地招拍挂，应者寥寥，出现了底价成交；新政后的上海十余楼盘开盘，均价环比下降18%。迹象表明，房地产投资和投机的土壤正在被削平。新政之下的楼市，由于政策本身的完善性问题，新问题的派生也已显露痕迹，即便是房产投资和投机行为退出房地产“江湖”，但在“上有政策，下有对策”的传统影响下，其它投机行为的隐忧依然存在。