不需要投机和永无休止的抱怨

2010-02-25 22:42:25

我认为我们需要房产理财，不需要投机和永无休止的抱怨。以下是我2009年由中国建筑出版社出版的《房地产理财》一书的自序，欢迎朋友们指正。

张健

《房地产投资》和《房地产企业融资》二书出版后，很快成为一些著名大学EMBA和MBA课程及房地产商会培训的教科书；许多读者（包括来自哈尔滨、北京、天津、西安、杭州、南京、上海、深圳、纽约、台北、香港和新加坡等的海内外人士）与我联系，特别是许多房地产资深望重人士对二书的许多溢美之词和许多读者的直接获益和鼓励；作为一个房地产专业人士，能获如此荣誉，感觉非常荣幸和鼓舞，并在此表示衷心感谢。

正如我常提及房地产业对中国内地来说是一个新兴的行业，它在最近10多年的发展中，对国家经济发展和人民生活改善起到了非常重大的贡献，有目共睹。但同时暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。这些问题包括房产价格上下波动太大、银行的贷款风险、目前一些地方房价是否太高、一般百姓的买房承受力、供应和需求的矛盾、房地产投资产品单一和行业操作的某些不规范等，事实上房地产市场的这些问题会影响我国国民经济健康和可持续发展。那么出现这么多问题的原因是什么？是否可以避免或少走一些弯路？国际上先进国家的相应情况怎样？有些方面我们是否可以做得更好？作为个人和机构投资者怎样利用房地产周期获利？要全面深刻地回答这些问题是促使我撰写《房地产投资》、《房地产企业融资》和《房地产理财》这一系列书籍的主要原因之一。

随着我国整体经济实力的增强和人民生活水平的提高，理财这一概念逐渐深入人心；而兼有投资理财和居住功能的房地产（或称房产）理所当然成为理想的理财产品。买房也是许多人一生中做出的最大投资决策，哪怕很多人买房仅仅是为了居住，但事实上做了一项很重要的投资决策。买房既然是一项很重要的投资决策，就需要有一个投资策略；而写此书的一个目的就是强调和分析常常被房地产理财者忽略的许多方面, 它们包括：房地产投资理财的好处和缺点、决定房产价格的因素、怎样买房卖房、怎样利用房地产周期、怎样做房东、拥有房产的成本和房产估价等等。如果我们能在房产理财中考虑和应用这些知识, 会使我们将来的投资决策和理财更成功，以避免出现“房奴”、“负资产”和类似美国次贷危机中被迫放弃房产一族。本书也会介绍房地产间接投资包括房地产公司股票和房地产基金等，并将它们与房产直接投资作比较。

“是或不是”可能是生活中的最常用语,也时常是最关键的和决定性的用语, 同样, 在涉及到房产理财的时候, “买或不买”是绝大多数人一生中所做的最重要的经济决定之一. 要让人们在较短的时间内做出“买或不买”的选择,对他们来说通常是很困难的, 他们中有些人无从选择,而其他人做出的选择标准又会不同。

事实上, 多年以来，生活当中被问到最多的问题就包括, “现在可以不可以买房?”“房价会不会再涨或会下跌？”；许多人认为如果刚买完房,房价就降了, 那就吃大亏了,或是现在不买, 如房价再涨, 那也会造成巨大的间接损失等。那么到底在特定时间里(包括现在)买房子合不合算呢? 读者们, 要明确回答这些问题，尤其是你打算买房时并要对这一项投资负责，就应该认真仔细地研究房地产和相关经济信息, 充分考虑到影响房地产市场形势的关键因素；在本书中, 我们对这些内容都做出了详细的讨论研究。由于除了自住，绝大多数投资者的房产投资一般也是针对住宅房产，所以本书主要针对住宅房产。本书共分九章，第一章为什么你要房产理财、第二章根据你的经济能力来买房、第三章判断房价的高低、第四章寻找合适你的房产、第五章房产评估和投资成本、第六章个人房产贷款、第七章出租你的房产、第八章出售你的房产、第九章房地产理财的热门话题。

本书和本系列书籍试图通过海内外直接的市场操作方面经验和理论知识对中国的房地产市场做出较全面系统的分析研究。非常幸运的是我多年来的海内外工作、研究、MBA教学和演讲也与本书内容直接有关，并且在完成这样一本较全面和较有深度的书籍中，我还得到了许多人的帮助和支持。

感谢我做过讲课、培训和咨询服务的世茂集团、万科集团、蓝光集团、香港建设（控股）、香港英皇集团、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、上海欧美同学会、上海展望学院、美国哥伦比亚大学、香港理工大学、清华大学、北京大学、中国农业大学、浙江大学、上海交通大学、厦门大学和东华大学等的有关专家和朋友支持和鼓励。

与《房地产投资》和《房地产企业融资》二书略有不同，本书《房地产理财》主要针对个人房产理财，几乎适合各类人士；这样一本深入浅出的通俗读物诞生，我也要感谢搜房网、新浪房产和焦点房产包括博客的编辑，本书的有些灵感来自我自己的博客。

我本着认真和严谨负责的态度，认真落笔，尽量做到本书内容有一定深度和广度。近几年来我在清华大学和北京大学的教学和演讲较多，作为清华房地产总裁商会专家顾问，我也希望此书能学习和达到一些上世纪20年代曾经任教清华大学的著名教授刘文典先生讲解《红楼梦》的境界和效果。如本书中存在的不足之处，恳切期盼有关专家和读者提出宝贵意见。

房产理财是伴随人一生的事情，大家知道房地产市场是有周期的，一般7-10年，如果一个人20岁开始工作，60退休，那他/她会工作40年，就会经过4-6个周期。我们以5个周期来计算，如果他/她有1个周期没有把握准，1个周期把握一般，但其它3个周期把握好了，那我可以告诉您们，这位朋友的人生理财是非常成功的。而这样的成功机会，我们人人都有。预祝您们成功!