房地产信托和房地产投资信托差别很大

中国银监会近日发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(下称《通知》),要求进一步规范信托公司开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。《通知》还取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策,“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。

   与此同时，我国房地产投资信托基金（又称：房地产投资信托；英文是REITs）的试点的准备工作也在紧锣密鼓展开，预计2010年会开展债权型房地产投资信托基金试点。

   有朋友早晨打电话来问：到底房地产信托和房地产投资信托有什么不同？

正如我在自己《房地产投资基金实务》第二版的《自序》中论及的：确实与房地产投资相比，目前国内在房地产金融方面的实践和创新都显得较缓慢，包括很少有可操作和突破性的研究。比如，甚至很多专业人士对房地产投资基金、房地产投资信托基金、房地产信托、私募股权基金、夹层融资和住房抵押贷款证券化等一些基本概念模糊不清，相比国内日益发展的房地产金融形势就显得有些落伍。随着我国在房地产业和金融业方面许多问题的暴露，加上市场对更多投资产品的需求以及进入WTO金融业的进一步开放等，关于房地产金融方面的许多工作和知识亟需更新。

以下我对房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的概念作一下明确，以后有机会再展开讨论。

房地产信托投资基金是一项属于集体的投资计划，以单位信托形式组成。从某种意思上说，它是一种买楼收租的基金。在海外，房地产投资信托基金一般是一家公司，它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要它是以租赁的方式把这些物业出租给租户，这些租金为股东带来回报；而房地产投资信托基金的总收益主要是租金收入和资产增值，因此投资者应该寻找能提供较高租金收入和有资产增长潜力的房地产投资信托基金。

房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。事实上，我国房地产信托业务主要是房地产企业信托贷款（融资）；房地产信托贷款是信托机构运用信托基金或所吸收的信托资金，以贷款形式对房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。房地产信托主要给房地产公司做贷款融资，投资者的回报预期回报一定大于银行存款利息，甚至高于银行贷款利息；因此它回报适中，风险也适中。

股票是一种有价证券，是股份有限公司在筹集资本时向出资人公开发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据股票持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的可转证的书面凭证；房地产公司股票即上市房地产公司的一种有价证券。房地产股票属于高回报和高风险产品，投资者的预期回报简单说基本上是股票价格的差价和持有期间的股息（包括送股等）。