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房价是购房人推高的?!
2009-10-23 14:48:456月23日国土部副部长鹿心社先生刚说“我国地价占房价23%远低于国际水平”,意在驳“地价决定房价论”;6月25日任志强先生一篇《国土部越描越黑、是在掩盖事实真相》,意在证明“地价决定房价”;被任大侠搧了一巴掌后,国土部又组织力量并在7月25日公布620个楼盘的土地成本,又一次驳斥了“地价推高房价论”。
导爹相信,这一次任大侠大概不会再回应了,源于:
第一、人在屋檐下、该装忪处且装忪。真把人惹急了,啥内衣内裤都给你扒下来,那时你就是业界的陈冠希了。
第二、华远尚未幸福,“壳”在潜江、长沙、青岛、西安等地的粮票、鸡蛋也该整合整合了;
第三、这本来就是分不出胜负的扯淡题,再扯下去的话,易中天先生难免又要出来说“弱智”了。
其实,从个人的角度看,华远上市的确给老任带来幸福,职业寿命延长十多年不说,关键是可以光明正大的先富起来了。但从舆论氛围的角度看,少了这门任大炮,行业的健康速度也许要放慢若干年,最起码,地产博客就会逊色很多。
咱背着人家说闲话,小人也!打住。
理论上,导爹即可以是年薪2000万元、也可以是低保,道理很简单,只需要把导爹跟马明哲先生拉在一起平均,咱年薪就是2000万元;如果把导爹跟导爷、导导、胖胖他们拉在一起平均,就低保了。这样的统计数字有意义吗?
按地价房价比25%套算,届时,先前方兴地产的15号地块、日前金地拿的10号金地,开盘价恐怕就要超过60000大元了,这可能吗?而同时,“楼脆脆”以楼面地价604元卖14500元的均价,比例尚不足4.2%,重固镇的某商业地产项目,楼面地价不足500元,但底层商铺却卖30000元,就算均价在20000元,比例仅仅为2.5%.....把以上几个盘子的数字都加权平均,意义又何在呢?!很明显的事实就是,勾兑地比拍卖地的地价房价比要低、市场低谷时拿到的地比高峰时段拿下的地低、几年前拿到的地比这几年拿到的地低,还有,建筑物的附加值问题,也是影响因素之一。关键是看你怎么取样而已。
只要对行业有所了解,就能知道是什么东西在推高房价;只要在行业里混过,也能了解行业里所谓的内衣内裤。纳闷的是,网络人肉都这么普及的今天,咋就没人掀开行业的“内衣内裤”呢?嗨,都要过日子哦!而官员们喜欢在这个“高深莫测”的话题上高调扯淡,或许仅仅想说明“我们没闲着”罢了!
千万别指望导爹哦,导爹外号叫“部川内酷”、也有人戏称“塔梅内伊”,想掀都没得掀了。日前又看了周星驰的《九品芝麻官》,还是觉得那位公公说得好,前朝的尚封宝剑、岂能管今朝官呢?!想想是这个道理,咱这张旧船票、何苦去登人家的新客船呢?哈哈哈....
政府说,房价不是高地价推高的;开发商说房价不是暴利托起来的;专家们一定也会说房价不是他们唱出来的;理由都那么充分,那么,最终的结论无非就是,房价是购买人买出来的,对吧?!的确,房价最终都由每一购房合同来体现的,呵呵....
泼妇骂街,结果总是一个字——丑!
(转)央视也掀面纱了
CCTV《经济半小时》7月26日播出《相当多数开发商为谋暴利改容积率》,以下为节目实录:
商品房价格到底有没有水份?房地产业到底存不存在暴利?土地价格到底会不会推高房价?这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。本周末,国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久,一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单,对这些问题给出了更清晰的答案。
房地产成本清单显示:各级行政部门的税费在当中占了20%
这就是那位开发商提供的楼盘成本清单,这个楼盘处于当地市区内,属于城中村改造项目,2007年底开始动工建设,目前已进入预售阶段,楼盘容积率为3.5,眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出,加上土地出让金、拆迁安置房成本,这处楼盘地价成本每亩466万元,按容积率3.5计算,楼面地价达到了每平方2000元,占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元,占到了售价的30%。而在这份清单上,最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。
当地某房地产开发商:“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,安全收费多了,治安收费,反正大把的费搁一块,就500块。”
在这些收费中,最大的一笔费用是配套费,每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界,均摊后费用是每平米0.5元,而同样的工作规划局还要重新做一遍,这次的收费项目变成了规划定界费,均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括,日照复核费,每平米4元,设计图复核费,每平米1.5到2元。前期费用还包括,抗震图纸审核费均摊每平米1.5元,环境影响咨询费每平米均摊2元,公示费每平米均摊1元。工程建设当中,要交纳防雷检验费。楼盘竣工后,测绘费每平米1.36元,预售证交易费每平米3元,销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项,涉及20多个部门,费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税,每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者,他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目,其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等,由于金额不高,并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注,并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案,王超斌告诉记者,这份清单和他掌握的情况完全一致。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“各种税费和现在各种费用,你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费,还有配套费,还有就是土地增值税,还有所得税、营业税,这些费用加起来呢,它占整个成本的60%。”
商品房的成本构成主要有三部分:土地、建安费用,还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中,我们发现,各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研,和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。
在这份清单提到的30多项收费项目中,最大的一笔单项费用是配套费,每平米170元,那么这是一笔什么费用呢。
当地联合收费办公室负责人:“配套费它收上来钱用于市政设施、桥梁、道路、水电、暖气,做市政设施,做市政设施的。”
这位负责人介绍说,每平米170元的配套费由财政部门统一收取,所有费用最终用于市政设施建设,包括供水、供电设施等等,然而记者在这份成本清单中发现,除了170元配套费外,开发成本中还专门有一项市政基础设施费,那么这笔费用是否属于重复收费呢,开发商反映的情况是否属实,记者随后来到了当地供电公司,供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为,在交纳每平方米170元的配套费后,不仅水电气等的配套费用都应该免除,并且连配套费本身都应该减免。
王超斌:“这个配套费在土地出让的时间,这项目做的时间就包含在内,就应该给你,收了这个出让金了,就不应该再收配套费,而且配套到位,而且这个配套到位,你水必须加到项目跟前,电必须加到用的跟前,你现在的时候,就几公里外叫人家建配电所,然后叫人家去建开水所,叫人家从你的总电上架电缆,甚至有几公斤里架到你项目上,这些费用都叫开发商掏了,你说这房价它咋降下来。”
在当地规划局,记者了解到了和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费,用地处一位负责人承认,开发商确实需要交纳设计图复核费。
记者:“谁来核。”
当地城市规划部门用地处肖斌:“我们有一个规划院。”
记者:“规划院,是叫什么规划院呢?”
肖斌:“就是我们那个,就是建筑设计院。”
记者:“在哪呢?”
肖斌:“就在这楼下。”
肖斌解释说,设计图复核费并不是由规划局收取,而是规划局在审批开发商的设计图纸前,要求专业机构进行复核,防止开发商弄虚作假。但肖斌承认,所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核,复核必须在指定的机构,也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。
肖斌:“因为我们比较相信他们,他们做了很多的政府工作,其它的(我们信不着)。”
规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢,这里的负责人拒绝了记者的采访。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌告诉记者,根据他的调查,抗震图纸审核费、环境影响评估费、设计图纸复核费等,都属于同一性质,表面看主管部门不直接收费,但通过指定收费公司,实际上是在变相收费。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“市场经济不能垄断,必须打破垄断,这才能公平,至于说这个规划院,我经常也跟他们打交道,他们的部门领导都很热情,都很好,我也见过的我们开会都,但是他们实际上呢,作为企业来说,如果说没有规划局这一层保护,他是不可能会形成的对不对,如果没有规划局强硬的支持它,那么只要有资质都能做,他就没有这个暴利了,实际上暴利之间,房地产暴利中间,包含着隐性的这些部门的暴利。”
在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后,记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算,这两大项成本就达到了3500元,再加上各种名目的收费每平米448.66元,税金每平米650元,资金成本也高达每平米450元,开发商提供的备注显示,这是按资金月利息1%计算得出的结果,实际上,王超斌告诉记者,这还是保守估计,实际上,仅以融资为例,地产开发的隐性成本极高。
王超斌:“这每一笔钱里面,背后的银耗子就在吃着他的粮食,所以说他这种营业成本也非常大,刚才那天不是他们说嘛,最少是给三个点,3%得给了银耗子,甚至有的都给10个点”
繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价,需从土地竞拍阶段入手实行阳光操作
从我们记者调查看,在道道行政部门收费项目中,重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。结果还是羊毛出在羊身上,这些收费最终都会计算进入房价里。不过,当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后,却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价2000元,建安成本1500元,各种收费448.66元,税金650元,资金成本450元,总成本相加达到5048.66元,而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说,这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱,这楼又得怎么盖呢?
当地某房地产开发商:“现在(盖房)跟高速超载一样,不超载我们就赚不着钱。”
记者:“怎么超载?”
当地某房地产开发商:“那开发商除非多盖点房,多盖点高度就是超载,汽车拉货到广州,拉着一车货,一路上罚款,超载一路罚款,一路收这费收那费,不超载拉到广州不就赔钱了,你就得超载。”
那楼房是如何超载的呢?在接下来的调查中,记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上,五栋30层的高楼拔地而起,显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露,这处楼盘的容积率经过调整。然而,在当地规划局提供的资料里,记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。
当地规划部门用地处肖斌:“这个得找他(们)再聊一聊,到底是怎么回事,可以找他(们)再核实。”
根据国家城乡和住房建设部的要求,为了加强用地容积率管理,调整容积率时,城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家,并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证;在本地的主要媒体上进行公示,采用多种形式征求利害关系人的意见,必要时应组织听证;这的容积率是如何调整的呢,记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露,根据国家相关规定,当地地区居住区容积率最高为3.5。然而,很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者,有部分开发商在竞标土地时,与审批部门打好招呼,用较低的容积率逼退其它竞争对手,在拿到土地后,再想方设法提高容积率。
当地某房地产开发商:“开发商都去规划局鼓捣,多批点”
记者:“能批下来吗?”
当地某房地产开发商:“那就是靠关系,靠本事。”
记者:“这种现象普遍吗?”
当地某房地产开发商:“我可以这样说,谁不改就得赔钱,房价多卖点,税金收得多点,政府并不吃亏,开发商目前来说,经济危机之后吧,(房价涨了)不会吃亏,就是说增加容积率了,将来给配套增加了负担了,政府(将来)负担上很吃亏,配套设施很吃亏。”
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为,正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价,也导致了部分部门的腐败,要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环,解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手,实行阳光操作。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“我认为你出让金高也好低也好,你把它(收费)包含在内了,你就算拍卖的时候增加了多少钱,任何其它的配套费用都不能再收了,一次性政府收到位,剩下的都是政府服务,你看那多好,(地方)政府的形象也好了,国家的形象也更好了。”
半小时观察:“超载”的房地产能走多远?
无论到底是地价在推高房价,还是各项税费抬高了房价,都可以让我们看到,地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕,我们关心的是,这部分蛋糕被切走之后,最后究竟用在了何处?是否盖起了更多的保障性住房,让更多的困难家庭有了自己的归宿?是否改善了城市的水电、交通和绿化,让大家享受更美好的环境?是否补贴了城市的公共开支,让市民的生活成本保持在一个稳定水平?
在房地产市场充满重重迷雾,在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级,在高房价压着普通百姓喘不过气的时候,给上面这些问题一个肯定的正面的回答,是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入,真正用于提升社会福利,让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来园住房梦,让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配。那么,房价就不会成为一个如此敏感的问题,房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场,投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起,难以消弭。
俗话说,理越辩越明。然而,房地产市场种种旷日持久的争论,却越来越纠缠不清。其实,分清各自的责任和义务,在道理上并不难。关键还是谁都怕动了自己的蛋糕,但应该更清楚地看到,只有蛋糕分得合理,人们才会努力去把蛋糕做大,只有蛋糕做大,大家才能分的更多。(主编:马洪涛记者:袁柏欣摄像:刘勋)