黑石“作秀”引发虚惊背后是更深的切入

2011年9月下旬以来，国内诸多媒体醒目报道，“外资逃离中国楼市”、“黑石终止上海商业地产”等，引发业内外高度关注。

2011年9月21日，香港新世界百货官网称，以14.6亿元收购了黑石集团在上海长寿路155号名为Channel 1调频壹商场。黑石集团（又称百仕通集团），是美国著名私募基金公司。近年来，黑石集团对中国房地产、特别是商业地产情有独钟，或购买、或管理屡有斩获，并且通过其麾下企业盈石资产管理公司运作，短短数年，在中国商业地产领域中获利巨大，此次上海长寿路项目便让黑石集团在三年间赚得60%的投资收益。

从国内整体市场来看，外资依然看好中国楼市，大量的国际资本包括俗称的“热钱”正源源不断流入中国，房地产领域的外资规模有增无减。仅国家统计局数据显示，2011年1月至8月，在房地产开发企业本年资金来源5.5万亿元，同比增长达23.4%，值得引起重视的是其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5%。因而，黑石集团的上海长寿路项目股权转让或许是一件比较普通的商业行为，在可观的利益回报下“撤资”，以期谋取更大的利益。中国楼市经济及金融市场的整体不成熟，外资绝不会轻易言退，要引起警惕的倒反而是诸多外资的“二面派”手法，即是表面大肆“唱空”，而骨子里趁机“做多”，从而加大对中国楼市的“掠夺”。

黑石集团正通过麾下的盈石资产管理公司，全面渗透上海及其周边地区商业地产项目。值得一提的上海长寿路悦达信-时代广场及悦达国际芳汇广场，盈石全面接管运营管理，虽然尚未深入到参股或收购，但趋势极为“暧昧”。而据“网易”报道“，黑石一面“出手”，一面“捞进”，或将全面投资国内二、三线城市商业地产。此契机基本以与上海本土地产大佬“鹏欣”的合作而揭开帷幕。“鹏欣”，上海地产50强之一，著名本土房企，近年来在房地产可持续发展上颇有创新，集团已经宣布，将在今后十年内，在全国二三线城市打造100个以“水游城”命名的商业地产项目。“鹏欣”目前已在南京、武汉、天津、成都等地完成布局。黑石牵手“鹏欣”，事实证明，对上海长寿路项目的“撤”，意味着接下来对中国商业地产是更进一步、更深层面的“切入”。

宏观调控以来，一些原本以住宅开发为主的房产商，包括一部分非房地产为主业的业外企业纷纷投入商业地产开发。2011年下半年以来，全国商业地产新开项目创下历史新高，从而导致商业地价格非理性上涨的现象，以及商业地产稳赚不输的“假象”。事实上，商业地产开发风险远远高于住宅地产，其受经济波动影响巨大，其他包括地区经济的发展、城市购买力问题、业态定位等等，在各地商业地产失败案例比比皆是，而且是触目惊心，不要说内陆地区，就是类似珠三角、长三角等经济发达地区，一些城市中因房产商盲目上马的商业项目，招商、运营十分艰难。

对于商业地产，无论是开发、规划、招商、定位、营运，方方面面千丝万缕，牵一发而动全身，系统性极强，没有人可以指望获得出奇制胜的效果。那些外资、国际著名私募、基金只青睐出类拔萃的项目，而那些国内有相对实力的房产商，对商业项目的投资，也只看好相对有发展潜力的城市或地区。“黑石”和“鹏欣”们将继续主导中国商业地产市场。