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从“限购”到“摇钱树”的思考
2011-10-09 09:44:05“限购”、“摇钱树”，或许扯不到一块，但当被称为“最严厉楼市调控措施”的限购令“靴子”落地之后，“限购”和“摇钱树”又是很自然地扯到了一块。这是因为国内楼市在“限购”之下一片“风声鹤唳”，而境外楼市及高端奢侈品市场却是一派“春意盎然”，大量资金流落海外，中国资金成为老外的“摇钱树”。
为了遏制过高的房价，自2010年4月30日，京城率先出台地方版“国十条”，以每户家庭仅能新购一套商品房而揭开了楼市“限购”的序幕。2010年9月29日，“国五条”限购令出台，由深圳在当日紧跟“国五条”推出地方限购令之后，便有上海、天津、南京、杭州等16个一、二线城市响应“限购”政策。全国主要一、二线城市的“限购”举措，似乎使2009年以来曾经疯狂的楼市步入“冰点”。
在历经一年半的限购令之后，那些限购城市新房销量的确有明显下降，但是房价似乎仍然在“暧昧”中徘徊。楼市怪象频频派生，相当部分地区房价不跌反涨。曾有许多专家及业内人士预测2011年房价直线下降并未实现，特别是一、二线限购之后，三四线城市房价迅速上升。
2011年8月17日，住建部按捺不住了，再度下发二、三线城市限购标准，调控限购看似一轮紧似一轮，而楼市空多博弈仍在继续。北京和上海作为国内楼市典型的风向标城市，在“不得已”之下，上海于2011年4月18日由上海市住房保障局局长刘海生表示，房产限购政策将长期执行；2011年7月14日，北京有关方面表态，限购政策或纳入北京市基本住房制度。对于住建部二、三线城市的“限购”令，截止于在62周年国庆之时，地方诸侯应者寥寥，而2011年8月底汇总信息结论，地方不服再度限购。
“限购”政策频频高压之下，暗藏的却是各地的“逆反”激流。但是，正因为楼市“限购”之后，大部分投资及投机正绝迹于楼市，但是，对流动性的束缚，又岂能是一个“限购”所能压制住的？于是，“限购”已实质性地引发国内购房资金大量地迅速地外流。最为典型的是近一年来，香港房价屡屡上涨，与大量内资外涌有着极大关系，已经引起港府的高度重视。然站在在商言商的角度，香港豪宅从未停止来沪揽客，2011年9月22日，全球领先的物业服务供应商“第一太平戴维斯”在上海高调推出位于香港跑马地的超级豪宅The Hampton，“第一太平戴维斯”直言不讳，此类物业主要卖与内地业主，更有业内人士惊诧，国内炒房托起亚太房市，韩国岛屿地产已吸引国内大量金主。
国内楼市的“限购”，促使内地资金外流，从而成为世界各地楼市和奢侈品市场的“摇钱树”。这种现象已经触目惊心，《人民日报》在2011年6月24日《中国投资者再掀海外购房潮》中报道，仅一个高力国际，在2011年前6个月，其国际物业部已完成超1.3亿元人民币的海外住宅项目投资。2011年1月至3月，国人在韩国购买房产面积达17万平米，总价值达749亿韩元（约合人民币4.5亿元左右），而美国房地产买主中，90%海外购房者来自中国。
凤凰网2011年9月28日报道，中国游客在韩国因出手阔绰被称为“大户”；加拿大专为中国游客打造“血拼团”；日本震后优惠让国人全力赴日“进贡”；一条条，无不让人为之“胆颤心惊”。胡润百富与亚洲国际豪华旅游博览会合作发布《中国奢华旅游市场白皮书》显示，中国首次成为全球最大消费国，日本推出对华人在日停留延长到了30天的举措，其揽“中国金”的意图十分明显。
限购导致大量资金外流或恐慌性出逃，对国内总体经济市场是有影响的，特别是内需拉动再现颓势，股市多时利空。调控中的楼市继续捉摸不定，大量投资资金急欲寻找出路，海外置业恰恰在关键时刻为国内投资者打开通路。2011年以来，人民币士气如虹，而近5年来人民币兑美元累计上涨达22%，包括英镑等传统强势货币节节衰退，通胀高企，中国成为外国人“摇钱树”的倾向急剧上升。
因“限购”所引发的“摇钱树”现象究竟应该引起谁的警惕？
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受法院委托，定于2011年11月8日（星期二）14:00在上海中山北路2088号4楼拍卖厅对以下标的进行公开拍卖，（开通网络同步竞价）【】中为保证金额（元）。
一、 拍卖标的：上海市湖南路565弄“兰庭”8号801室住宅建面380.14㎡；另带地下车位两个，建面各为54.15㎡【400万】；
二、 竞买看样：即日起凭身份证至本司开具预约看样单。
第一次看房时间安排在2011年10月28日下午2点，有意竞买者可直接去实地看房
三、 咨询电话： 08：30-11：30 12：30-17：00， 62039812-800、32031293、52913611。
四、 注意事项：竞买者须于拍卖日前一日凭有效证件办理竞买登记并交付保证金，用票据支付的保证金须在办理登记前到账；网上竞买人另需办理网上注册、签署网络竞价文件；一个号牌仅可竞买一个标的并限两人入场；房产标的的合法承租人在同等竞买条件下享有优先购买权，如不参与竞买登记，则视作放弃优先购买权。
五、 长江国际拍卖有限公司地址:上海市中山北路2000号13层 邮编：200063 邮箱：br@ciac.cn 网址：www.ciac.cn（上海地铁三、四号线镇坪路站下车即到）
六、 拍卖原因：上海市湖南路565弄8号楼801室房屋产权人因借贷纠纷,被诉至法院,法院以拍卖形式将业主所拥有的住宅进行拍卖变现,所得拍卖价款用以清偿业主的债务.
由于是司法强制拍卖,若第一次拍卖不成交,法院将降价拍卖(一般每次拍卖降价不超过前次拍卖底价的20%)。
该房屋在2011年10月14日已经进行第一次拍卖，起拍价为3500万，但流拍；11月8日将进行第二次拍卖。
七、司法拍卖中的住宅标的是否受限购令影响？
房地产交易中心答复，司法拍卖不受限购令影响，最终拍卖成交后，在买受人付清拍卖价款后，法院将解除对拍卖标的房屋的查封，注销原业主的房地产登记信息，向买受人出具民事执行裁定书，向房地产交易中心登记处出具协助执助通知书，将拍卖标的房屋登记于买受人名下。
司法拍卖中的住宅交易过户，是凭法院出具的法院文书进行交易过户，是区别于买方从开发商购一手商品住宅（执行限购令），也区别于从房产中介或个人购进二手住宅（执行限购令）。
八、司法拍卖中的住宅标的是受须作房产税征免认定？
必须作房产税征免认定，房产税认定流程与其他商品住房一样，没有任何区别。
九、 上、下家的税费是多少，应由谁来承担？
上下家的税费由买卖双方按法律法规各自承担，据此，买家只需要承担契税及交易手续费
十、 下家除承担拍卖价款和下家税费外，还应承担其余哪些费用。
下家除承担拍卖价款外，还应承担支付给拍卖公司的拍卖佣金，拍卖佣金执行最高法院标准。具体如下：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十二条 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；
超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；
超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；
超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；
超过1亿元的部分，不得超过0.5％
十一、 该房屋介绍：兰庭所处的兴国路湖南路、毗邻繁华热闹的淮海路、徐家汇、是上海市中心闹中取静的优越区位、同时也是上海传统的高档住宅区。周围环绕兴国宾馆、湖南别墅、永福别墅、丁香花园、丁香别墅等著名的老洋房、充满着浓郁的法国风情。珍贵的地理位置、馥郁人文沉淀、是国际友人、海外华侨、政界要人所珍爱的高贵区域。
十二、司法拍卖房屋的优势：
一、司法拍卖房屋价格远低于正常市场成交价；
二、 本次属司法拍卖,凭法律文书过户，不限购（上海户籍拥有2套及以上住宅的，非上海户籍拥有1套及以上的住宅的家庭均可购买）