行政限购需防副作用

新一轮商品住宅市场的调控一个最显著的特征就是，利用行政手段限制购买。不少城市已经相继出台了各自的限购细则。

诚然，在回顾了多年来的多次调控以后，总不禁令人感叹调控何其难。似乎市场手段已经对于商品住宅市场无能为力，故此，以限制自由市场交易的行政限购重拳出台。

确切的说，多年多次的调控成果不理想是有其原因的。当然在这里还需要剔除掉2008年底的救市政策，而事实上，2008年的调控应该是成功的，运用市场手段，用货币政策的价格工具，在多次加息之后，已经可以望见调控的目标，这里不多赘述。

几组数据或许可以说明一些问题。众所周知，流动性过剩将推动资产价格的上涨，而从央行数据可以看出，广义货币M2在2009年达到近年峰值，2007年M2增速为14.7%、2008年为13%、2009年为22.9%、2010年为16%；国土部的数据显示2010年全国保障型住房供地完成为67.9%，而2009年也仅完成5成左右的供地计划。

流动性推动了资产价格的上涨，而保障房建设的缓慢又导致公共产品供应不足。

今年的货币政策将回归稳健，货币政策也将对资产价格构成最有力的影响。但基于货币政策所特有的时滞效应，以及成本推动的输入型通胀，市场对于投资的需求不可能消减。由此，欲在短期内遏制投资需求，使房价回归，惟有采用非市场手段的行政限购。虽然，矫正往往过枉，但一刀切的行政手段必然带来不少不合理。

可以这样说，行政限购是个相对尴尬的政策，执行起来容易，也能够充分遏制需求。但除了误伤以外（关于如何误伤，已经有不少评论，本文不再讨论），限购并不可能把需求消减，要么流向他处推高其他的资产或商品价格，要么在限购期内积聚购买力，至政策退出或放松时需求将再次井喷。总之，用堵的方法总不如疏，问题随之而来，如何疏？

当然，从某种程度上而言，保障房建设同样可以推动投资推动Gdp推动就业推动相关行业，但一定比例的公租房与廉租房却无法形成有效率的现金流，而相对经济适用房，公租房与廉租房的受众恰恰是最应该保障的人群，保障房应该保障的是居住而不是产权。

货币因素与保障房才是推高房价的最主要原因。为什么不通过市场化的手段，运用货币政策去调节商品住宅，推进保障房建设去满足民生？如此，商品住宅产生的资金效率可以反哺保障房的资金需求，岂非双赢？罗马不是一天建成的，房价也不是短期内就如此高的。