上海楼市，就这样被“潘”“王”征服？

N多年前，王石进军上海，标杆同类商品房的销售价格；N多年后，潘石屹进军上海，标杆同类写字楼的销售价格，上海楼市，就这样被你征服？

正当人们猜疑上海2011年的楼市是否将进入“写字楼行情”时，东海广场销售单价爆出10万！潘石屹旗下项目创沪写字楼单价新高。 是否仅仅只是个案，没有参照性？天价写字楼现象，或者仅属于潘石屹？10万！

潘石屹是营销高手，东海广场销售单价爆出10万以后，他顺势恭喜SOHO中国上海的团队。在得知SOHO中国旗下上海项目东海广场以1.21亿元总价，100372元/平方米单价成交了57楼顶层写字楼之后，潘石屹第一时间发出了这样一条消息，而这一价格也创造了上海写字楼销售的新纪录。回顾去年8月18日，曾经是上海市中心最大烂尾楼项目的上海东海广场被SOHO中国以24.5亿元收入囊中，折合单价仅为3.4万元/平方米，仅3个多月后，东海广场就以6万元/平方米的报价散卖，而2011年新年之际，潘石屹通过拍卖更是将大厦顶楼价格抬高到100372元/平方米，相当于买入均价的近3倍！

大家都在分析东海广场天价成交的主要原因是什么？潘石屹和SOHO营销手法高超，善于炒作价格固然关键，临近年底企业及个人资金都较为充裕，这正是潘石屹和SOHO营销团队准确判断的结果，同样，也看好明年商业地产特别是写字楼行情。于是，潘石屹炒高写字楼行情。

SOHO东海广场顶楼每平米10万元确实刷新上海写字楼单价记录。SOHO中国有限公司为东海广场顶层举办的这场无底价带租约拍卖，我们看到客户源是来自江浙沪等地的十余位投资商，不到15分钟的时间里，叫价从一千万元直线上升至1亿以上，最终经过34轮的加价，186号竞买人以1.21亿将“SOHO东海广场”最顶层办公楼收入囊中。知己知彼百战不殆，准确的客户定位，投巧的营销炒作，只有在特定环境下才有生存的土壤！

现在我们不得不承认：SOHO中国倒手烂尾楼利润惊人，散售提升周转率。建外SOHO一炮打响之后，SOHO中国将精力更多地转移到从价值洼地中挖掘出某个项目，套上自己的品牌，摇身一变，打造成价值丰碑的套路上来。在其做过的12个项目中，有6个在接手前是空置、烂尾，这些二手货不但创造了巨额收益率，还使周转率又上了一个台阶。

那么，烂尾楼是何物？烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

倒手烂尾楼，赚钱太轻松。SOHO中国散售模式高周转高利润率。潘石屹首创了商业地产的散售模式，将销售对象锁定为那些有投资需求的富裕个人，并在创业初期亲自带队深入山西、陕西、内蒙古等区域，巡回召开产品推介会，挖掘客户资源，甚至上矿山向矿主推介北京的物业。

SOHO中国收购烂尾楼的密集期要从2007年算起，作为SOHO中国上市后的首笔交易，潘石屹从华远集团购得两处烂尾楼“民源大厦”和“北京公馆”，更名为“光华SOHO2”和“SOHO北京公馆”。SOHO中国高举收购大旗，去年过半项目为烂尾楼。

潘石屹此次看好市场前景理由是做多商业地产。因为他认为商业地产价值在中国、特别是在国际化大都市上海被低估了，其实，商业地产价值比住宅市场更健康。潘石屹指出，2010年下半年以来、尤其是全国“两会”结束后，中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱，导致土地市场、房地产市场严重失衡。在这种市场背景下，国务院提出了新的十项政策，这些政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。有鉴于此，SOHO中国未来方向明确，集中在京沪开发商业地产。潘石屹在回答日后项目规划时曾提到，考虑到项目临近上海传统商圈城隍庙，成熟活跃的商业氛围业已具备，因此可能会在商业部分多做文章。潘石屹认为，商业地产受房地产宏观调控政策的影响非常小，在过去没有享受到优惠，如今也没受到打压，因此，商业地产将迎来黄金十年。

2010年商业地产崛起有目共睹，2011年写字楼市场有望走出爆发行情可以想象。商业地产市场之写字楼市场方面，一线城市将获得个人投资者的青睐，价格有望稳步上涨，写字楼租金继续上扬；二线城市将迎来一轮新的建设高潮，市场短期将出现供大于求。当然，盲目出手暗藏风险，警惕过度炒作带来下一个泡沫。国家对住房市场调控并未涉及商业地产，这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现，盲目新建扩建商业项目。同时，宽松的银行贷款政策，也让一部分住宅投资者投入到商铺投资中。所以在这里还是要善意提醒，无论是开发商还是投资者，都应根据实际情况谨慎投资，以免过度炒作形成泡沫。

潘石屹在宣传项目时，据说会跑到浙江包下当地五星级酒店的一个包间作展示、销售，还会向私募基金发放项目宣传单张，有这些营销手段，我们也许可以了解其能卖出天价写字楼的些许皮毛。尽管身后非议无数，但不可否认，潘石屹在商业地产和写字楼市场里，已经是站着把钱赚了。SOHO倒手烂尾楼获利也就这能眼看潘石屹成功了。

那么，潘石屹的另外一个商业地产项目我们怎么看呢？潘石屹22.5亿上海外滩拿项目，SOHO中国发布公告称，将以22.5亿元价格收购国鼎公司90％股权，从而间接获取了该公司名下一项目公司90％股权。根据公告内容透露，获得SOHO中国青睐的这一项目，恰好位于上海外滩区域南端。潘石屹的这另外一个商业地产项目准备用百亿预算来登外滩再谋大虹桥？潘石屹一边喊着自己有钱，一边精打细算，不放过任何一个合适的融资机会，这向来是老潘的风格。尤其近几年SOHO中国高举了收购大旗，或许在老潘看来，100多亿的现金，要花完是很快的。

与任志强不同的是，潘石屹嘲笑任志强不是买地是买丢人。如何理解？在北京的土地招拍挂市场，潘石屹早已淡出。除了2009年9月斩获望京项目之外，5年内未有动作。潘石屹的话带着一种云端里看厮杀的悠闲，其实，老潘未必买不起，反而是不想买。同样，潘石屹收购烂尾楼也招人提醒小心烂尾楼砸了SOHO自己招牌。但老潘之所以坚持是他相信品牌透支严重存隐忧，商业地产不同于住宅，对品牌和客户渠道的依赖性强，且这些靠多年经营的累积，非一日之功。因而，商业地产由品牌形成的护城河远大于住宅开发商，成功的惯性也远大于住宅。

最后我想说明的是，品牌内涵越来越稀释，SOHO中国需谨记，既然品牌是自身最大的价值，那么，水能载舟，亦能覆舟，从开发到改造到倒卖，当品牌的内涵越来越稀释的时候，该小心烂尾楼砸了自己的金字招牌。商业地产由品牌形成的护城河远大于住宅开发商，成功的惯性也远大于住宅。万科、中海品牌再牛，也还是要老老实实开发，不可能买别人的房子，挂上自己的牌子，多卖一倍的价格。SOHO中国失去的价值或许比它收获的利润要多得多。

企业家只是社会财富的信托人，其责任是利用好这些财富，为社会创造价值，同时创造出物质和精神的两方面的价值，推动社会的进步。切不可视这些财富为自己私有的，从而去浪费、去挥霍。要惜福，要保护财富，不要暴殄天物，更不能把财富成为炫耀的手段，用名车、名牌、私家飞机去炫耀自己的财富。在2010创业家年会上我们都听到了大佬说“创新的前提要有谦卑的心态，放下自己身段。有了谦卑的心态才能学习别人的长处和优点，让自己有洞察力。怀有谦卑的心态，周围的人才会帮助你，周围你能看得见以及看不见的能量才能聚集到你的身上”，那么，我们拭目以待！