加息、楼市回暖，买房的、卖房的都纠结

就上海市场而言，上海楼市岁末翘尾,均价破2.4万元/平方米，创半年来新高。上演“翘尾”行情的具体表现是成交面积达最高点，商品住宅成交均价24476元/平方米创下了5月以来新高。同时，国土部对土地市场招拍挂的新规开始显威，上海六幅容积率小于或等于1的宅地地块预出让被叫停。

上海楼价均价突破2万元/平方米，同比2009年上涨32%，是2009年涨幅16%的两倍。如果房价上涨的势头不得到遏制的话，那么2011年的楼市还将持续处于调控之中。而2010年最后一个周末，央行再次上调利率，或将对2011年的楼市带来较大影响。首先上调利率将会打压投资性买房者，增加其成本支出，年底时加息可能促使一部分投资者抛售手中房产；开发商2011年资金压力加大，为了回笼资金其房价上涨动力将会减弱。

沪六幅宅地预出让被叫停，2010年上海土地出让金再创新高，突破1500亿元大关。截止2010年年末，上海的土地出让市场已经赚得“盆满钵满”了，而2008年上海土地出让金仅400多亿元。针对近期部分城市土地溢价率偏高、地王频现的现象，国土资源部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，各地要严厉打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为，对于容积率小于1的住宅地块出让坚决叫停，这一新规的“紧箍咒”开始显威。朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等六幅地块从即日起暂停预申请活动，同时返还购买地块文件资料的相关费用及预申请保证金，以原途径带息退还。为何？我们仔细分析后发现，该六幅地块全为容积率小于或等于1的宅地，刚好碰到了新规中关于容积率的“红线”。

现象之一就是一线城市楼市年末回暖，京沪广深成交明显放量。上周一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，除深圳出现价格小幅调整外，北京、上海、广州等地出现量价回升。楼市的升温使部分刚性需求走出观望，年底首次置业的婚房需求及改善型需求增加，加上对未来市场预期的不确定使部分潜在需求提前出手，市场成交大幅增加。

现象之二就是四大城市的销售明显回暖，是因为在年底回笼资金的压力下，近期打促销折扣牌的楼盘开始多起来，且促销力度比之前加大。而部分新近开盘的项目由于较强的品牌效应及较好的性价比，引发刚性及投资需求年末的入市信心，推动市场成交再度回升。

现象之三就是外资加速涌入，楼市首当其冲。近期，境外资本加速涌入我国，房地产市场首当其冲，引发了房价躁动，一些城市甚至出现较大面积的逆势上涨行情。商务部外资司数据显示2010年单月有总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和，这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二三线城市，同时，我国房地产的外资投资数量迅速膨胀，多因素造成了中国成为国际游资流入的热点区域。可见，外资的涌入成为2010年房价在调控不断加码之年异常躁动的主动力。回忆2006年至2007年，摩根士丹利等海外巨头通常采取成栋购买一线城市成熟物业的形式牟利。金融危机爆发后，一些大型境外投资机构纷纷转手物业撤离回国“救火”。去年底至今，外资卷土重来之势日渐凶猛，在房地产领域投资如滚雪球般，但却干扰了中国内地政府在房地产领域不断加码的调控举措，削弱其应有的成效。

加息、楼市回暖，买房的纠结，卖房的也纠结。分析引导外资进入开发环节情况，现在确实有很多外资流入到中国的房地产行业，进入到内地的楼市中。由于渠道进入多样，控制起来较难。但在大方向上，可以引导这些热钱不要作为投资性的资金，不要集中流向销售环节，比如限制直接购买写字楼、居民住宅这种形式，而是引导这些资金进入、或者沉淀在开发环节，这样还能够有效的增加供应，缓解供需矛盾。

因此我说，央行突然加息冲击楼市，买房的、卖房的都纠结。突然而来的加息，冲击着敏感的楼市神经。买房或是卖房，正成为一个艰难的选择。买房的害怕买了就跌，比如是投资型购房，投资者显然很关注加息的影响。两次加息后，五年期以上贷款利率从10月上旬的5.94%涨到6.4%，提高了0.46个百分点。对购买二套房的市民来说，执行1.1倍利率付出的资金更是可观。比如要买的话就要贷35万元，那么每个月要多还贷80元左右，总额要多出2万元。在上调存款准备金率、加息及未来出台房产税等政策的叠加效应影响下，房地产市场面临压力较大。买房的最怕的就是买了就跌。于是，买不买房，让这些曾经有着强烈投资欲望的购房者，陷入纠结中。

同样，卖房的担心卖了又涨。在买方裹足不前的同时，卖方也不愿作出让步。比如成交量下降比较明显时成交价并未出现松动，因为很少有卖家愿意降价。为何不愿降价？房价下降的可能性不大！这种说法不无道理。另外的卖家也觉得“加息了又怎样，还不是负利率，大家都想买房来保值，卖了房子，拿到现金还不是贬值”。于是，卖不卖房，让这些曾经有着强烈“出手欲望”的卖房者，也陷入纠结中。

综合上述三种现象，纵观加息、楼市回暖，买房的纠结，卖房的也纠结这种僵持状态，2011年楼市应该观望气氛多些。目前，二手房明显成交萎缩，就是佐证。因为一次的加息，还不会改变楼市的僵局。目前正值年关前，按惯例是楼市的淡季，不管是买方或者卖方都不愿轻易出牌。加息的影响，更多的是对楼市参与各方心理上的一个打击。对于楼市来讲，一次两次加息并不可怕，怕的是进入加息通道。七次八次轮番加息，就会对楼市产生较大的累积效应。

买卖双方的角力将在何时见分晓？如果连续几个月累计的需求不能得到释放，成交量继续萎缩，那么，楼市有可能出现新的拐点。纠结之后是给力？我们拭目以待！