房价何为合理，何时合理？

2011-01-01 23:38:37

2010年12月26日，温总理在谈及楼市问题时，所表示的“将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位”的表述，引起网民广泛的热议。怎样的房价才算是合理价位？又何时才能回到合理价位？

2010年的楼市调控主基调是“遏制部分城市房价过快上涨”，而非是坚决制止上涨，更非是把房价降下来。古语说“取法乎上的其中，取法其中得其下”，以此为基调的调控，不得不在九月底再次强化升级。

当年末温总理再表决心抑房价，称“有信心让房价回到合理的价位”后，有人认为“总理的表态意味着‘政策的转向’，中央政府将出台相关举措，大幅降低商品房价格”;也有人认为“总理的话虽坦诚，但已不止一次的表态，也说明房价问题的严重性，和回归合理价位的难度。”更有人称“楼市调控有如调戏，房价是越调越涨。中国的房价，总理说话不如总经理说话。”一时间，“什么是合理房价”与“房价是总理说了算，还是总经理说了算”再次成了社会热议的话题。对此，笔者将通过本文进行浅述。

首先，说一下“合理”与“房价”

在说“合理房价”前，应探讨何为“合理”？又何为“房价”？这需要探讨吗？需要。因知其然，更应知其所以然。

◎ 何为合理

合理，即合乎道理、事理，或合乎个体与整体的发展规律。对于房价高企现象，常听有人用所谓的名言“存在就是合理的”来言之。但只要是存在，就一定是合理的吗？像存在的“京城堵车”合理吗？其实，“存在的，是否都是合理的”属社会哲学命题。客观而言，事物的发展都具备其“利弊”两面性，任何事物都是伴随着这两面性而相对存在的。现实中，人们往往约定成俗的认同“利大于弊”即为“合理”。而反之，则认为是“不合理”。换言之，“存在的合理与否”是道德认同下的社会价值观和法律界定界限。

◎ 何为房价

通常来说，房价是指特定时间段内，房产的市场价值。但构成房价的要素，却非仅是眼见的层面。而房价实则由三部分组成，一是，眼前看到部分，如建筑材料、楼层、户型（面积）、配套等;二是，眼前未见部分，如地价（房价的主要成分）、交通购物、文化氛围等;三是，未来预期部分，如区域规划、未来增值等。诚然，房价还受到供需关系、资本、政策制度、人口、信贷汇率、地域等因素的影响。房子是不动产，虽具安居功能，但因土地的经久性和稀缺性使其作为商品买卖后便具有投资与消费双重性质。

其次，浅谈一下房价的“合理”解读

对于目前的房价是否合理，温总理一句“房价回到合理的价位”，足以说明其不合理的。但没有界定合理的标准，这“合理价位”又是否沦为“画饼”？！

◎ 房价何为合理

每个人对“合理的房价”，都有着不同的解读。有人说“合理价位应该就是老百姓买得起的价位”、“房价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出”;也有人说“合理的房价是2000年当年价格的2～2.5倍”、“合理价位就是降价30%～50%”还有人说“成交就是硬道理，有成交就是合理价格”。而国际上公认的“合理的价格水平”，是约为每户居民3～6年的平均收入（高于人均30平方米的小康水平，以美国为例，人均70平方米左右）。

其实，对于“合理的房价”，每个人心中均有一个符其利益“合理价位”。但笔者以为，所谓的“合理房价”非是用单一标准可解读之。应视每个人的能力、需求以及该房产的综合因素，来判定其是否为“合理的房价”。前文有提到房价是由多种因素所构成，即便是同一地区、同一社区内的房子，也应综合考量。诚然，对于普通房产的“合理房价”或可参照为公务员供应的“特殊经适房”的价格标准。

◎ 房价计算公式

目前对于所谓的“合理房价”，人们常习惯于用“房价收入比”（3～6倍）来衡量房价是否合理。也有用“房价租金比”、“房价租金比”等来计算的。其计算公式如下：

按“房价收入比”计算

合理房价≈每人月收入X2X12X房价收入比

按“房价租金比”计算

合理房价≈（年房租/资金收益率）X（1＋人均收入增长系数）／（1＋长期房贷利率）

按“房价租售比”计算

合理房价≈每月租金X租售比

按“交通时间”计算

合理房价≈房均价／（1＋交通时间／0.75）

按“成本加利润”计算

合理房价≈合理地价＋建筑成本＋国家税收＋房企合理利润

若按以上各房价计算公式，无疑在中国也会有相当数量的城市房价早已远高出了其标准（即使是参照了房价的多种因素）。

◎ 房价何时合理

勿容置疑，造成目前高房价的始作俑者是制度。换言之，是现行的制度导致了楼市的供需失衡的现状，继而引发房价上涨。潘石屹先生说“如果取消住房按揭，房价马上就会跌”。但这可能吗？一如“商品房预售制”和“土地财政依赖症”，制度问题并非一朝一夕，不可能在短时期内消除。若要从根本上解决房价过高的问题，就必须从制度下手，进行深化改革。

而温总理并未明确说是要明年房价“回到”其“合理价位”，而是说通过一段时间的努力。但这一段时间，又将多久？！总归应是在其任期内。温总理说让“房价回到合理价位”要抑制投机，可恰恰一些地方官员正是投机者。其调控措施又如何能“落实得够好”？！

再者，目前楼市调控所采用的加息、提高存款准备金率，以及限购、限贷和限外等手段，只能起到一定的抑制房价上涨作用，非是治本之良策。而房价最大的操盘手正是政府，换言之，是高地价给高房价提供了有力支撑，若地价继续上涨或继续拉高房价预期，那房价则有了继续上涨的理由和推力。若要房价“回到”其“合理价位”，首应遏制这与民争利的手。同时，改善楼市供求关系，彻底改变其楼市格局。即以保障房（公廉租房）和小户型商品房为主时，房价方可回归合理。

让“房价回到合理价位”非是言有信心即可行之，况且仅是总理一人有信心亦不成之。换言之，解决房价问题仅靠一个人（就算是一国之总理）有信心怎可。笔者在《2011，楼市调控的终极之道》一文中，曾言道：“目前楼市的问题，最为欠缺的就是‘法’。依法执政、依法治市方为根本。”中国（内地）楼市虽为“政策市”，但也需尊重市场规律、需“法治”，而非“人治”。最终，房价还应由市场来决定。

其实，人们之所以热议高房价问题，其背后隐藏的是贫富差距过大的问题。房价高，是相对的高。合理房价，也是相对的合理。换言之，不一定低房价（也很难低）就合理，若百姓收入增加（或与房价同步增涨），高房价也就相对不那么高了。楼市的核心问题，还是房价问题。房价，是最大的民生。还老百姓一个合理的房价，就是解决了最大的民生。