商务部 2010年12月22日发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，全文如下：

 　　　近年来，为规范房地产市场外资准入和管理，国务院有关部门陆续发布了一系列政策规定。为贯彻落实国务院有关文件要求，确保房地产调控政策取得实效，现就外商投资房地产企业审批备案及监管有关事项通知如下：

　　　一、各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，包括：项目单位提交的开发商与土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同、土地使用权证等土地成交证明材料。法律规定无需采用招标拍卖挂牌出让方式的，要提供由土地管理部门出具的符合国家土地管理规定的证明材料。商务部将在原有基础上对上述材料加大抽查力度。

　　　二、各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。

　　　三、各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。

　　　四、各地商务主管部门要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。

　　　五、进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核。商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。

　　　六、省级商务主管部门要加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑，认真做好今後外资房地产审批备案和统计工作。

　　商务部 办公厅

　　二 一 年十一月二十二日

知识链接：什么是返程投资？

　　返程投资作为我国利用外资过程中的一种特殊现象，一直广受关注。返程投资的历史，几乎可以追溯到改革开放之初。早期的返程投资主要表现为货币资金的跨境实际流动；近期则以跨境并购为主要手段，表现为境内资本权益的跨境转移，甚至有人称之为内资企业的外资化“运动”。返程投资的产生，是利用外资政策、资本市场发展、税收制度改革、资本项目管理等多方面因素综合作用的结果，有着复杂的国内制度背景，其动机是多元的，对国内经济发展、金融稳定、社会公正的影响也是多方面的。只有全面分析和综合判断，才能在制定政策时合理地加以规范和引导。

　　返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外，再作为直接投资投入该经济体的经济行为。返程投资可以分为狭义和广义两种。狭义的返程投资仅指货币资本的跨境往返运动，广义的返程投资还包括反向并购导致的股权跨境转移。

　　返程投资一般具备如下基本特征：尽管返程投资的过程可能涉及一层或多层境外壳公司及复杂的关联资本交易，但实际上相关资本或股权的最终控制人仍是境内居民；境内投资者多选择香港或其他国际避税地作为境外关联企业注册地，根据商务部公布的我国实际利用外资数量排名，2004年，香港、英属维尔京群岛、开曼群岛和萨摩亚分别名列第一、二、七、九位，国际避税地的地位非常显著；在资本流出环节往往存在不规范行为，或者未按规定履行境外投资管理程序，或者未在审核过程中披露返程投资事项；返程投资会导致“内资变外资”，但企业性质改变的同时境内主营业务并不会发生改变。

　　返程投资产生的原因比较复杂，直接涉及到国内资本市场发展、资本项目管理、内外资税制等多方面因素。根据返程投资的目标不同，可以分为两大类：一类直接和境外融资运作相联系，一般不涉及资金的实际出境，只是股权的跨境转移，且完成融资后会导致增量资本入境；另一类则与过渡性的资本外逃相联系，直接表现为资本跨境的往复运动，但一般不涉及增量资本入境。

　　受我国资本市场发展的客观条件所限，境内企业在境内银行贷款或者在境内上市遇到障碍时，往往会通过境外间接上市融资获取发展资金。在境内企业境外间接上市或私募的过程中，可以采取直接注资换股或者融资收购两种方式，将其资产权益由境内向境外壳公司转移。所谓直接注资换股，是指境内企业股东向壳公司注入境内资产权益，换取壳公司定向发行的股票控股权，又称反向并购。国有企业一般采取这一方式。

　　但是，由于现行法规并未明确股票是一种对价支付形式，监管部门存在认识差异，且直接换股涉及境外投资审批，民营企业股东往往通过融资收购方式实现间接上市，即通过离岸公司引入过桥贷款或战略投资者并取得相当于账面净资产值的外汇资金，然后现金收购境内资产权益。尽管民营企业股东的境内资产权益从法律上全部转由壳公司所控制，但境内、境外为同一管理层，这种做法的本质仍是跨境换股。通过这一模式，境内民营企业转化为境外壳公司的控股企业。

境外融资运作过程中跨境换股导致的境内企业变性为外资，是返程投资的一个重要来源。据中国证监会统计，截至2005年7月底，在境外通过直接换股方式实现间接上市的境内企业(主要是国有企业)约80家；另据初步统计，在境外通过融资收购方式实现间接上市的境内企业(主要是民营企业)达到250多家。这种返程投资只是权益的跨境转换，不涉及资本的实际流出，境外所筹资金作为增量外资(外商投资增资)或者境内资产存量变现收入(包括减持拥有的境外股票)进入国内。