我国住房套数需求一定会增加

住房的潜在需求水平可以是不断变化的人口因素作用的结果，尤其是家庭组合比例因素作用的结果。而家庭组合比例本身也受到一些因素的影响，包括人口增长、国内省市和地区间的移民规模；譬如北京和上海这些国际大城市甚至还有国外工作人员移入、人口的年龄层次、首次购买住房的人数和社会经济因素。既然潜在需求决定了新增住房的需求，那么它也会是新建住宅开工数量的主要决定因素。而新建住宅开工数量水平, 反映已有住宅量一定的缺乏程度, 和为满足潜在需求的行为。

加快城市化步伐，对提高我国社会经济发展的公平性和劳动力资源的利用效率和经济建设健康和稳定增长有积极因素。目前造成我国城市化发展滞后的城乡分割的制度安排是过去在计划经济体制下优先发展重工业的发展战略的遗产；虽然改革开放超过30年，情况有了很大好转，但它还是我国当前内需不足和制约经济增长的一个重要因素。

近年来我国城镇人口每年增加1500万左右, 如果我国城镇化水平将从2000年的36.22%达到2020年的50%，也就是人口一半在农村一半在城市。城镇人口将达到7.5亿以上, 因此城镇的人口每年还是要增加近1500万。按人均需住房30平方米计算，仅城镇新增人口每年就需新增住房4.5亿平方米，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将更加突出，我国房地产建设发展将保持的长期性和可持续性，城镇住宅需求总量将长期保持在较高水平。

在人口的构成中，年龄结构是一个极其重要的度量指标。自20世纪初以来，伴随着全球先进技术的发展，不断增多的通往专业医疗服务的方式，以及对饮食、健康的高度重视和对周围安全健康工作环境的新看法，人们的生命周期变长了；和其它国家一样我国老龄化水平将进一步上升，老龄人口的分布状况也为国家和城市化所带来的诸多变化和特点。许多研究表明人口变化情况很重要，譬如人口增长（包括省市的人口流动）,它首先对房产需求，其次对房产价格有着中期和长期的影响；其它因素诸如一个地区内就业机会的改变（如第二产业对于第三产业）也有同样的影响。也就是说省市间的人口流动不但对特定的地理区域有影响, 而且对当地房产价格产生重大影响。譬如说, 海外来的人士在北京和上海工作和居住, 对当地的房价有较大正面作用。

长期来讲，需求取决于人口变化、社会经济和政府政策因素；其中人口因素常常是最重要的；举例说，由于大量的国内移民将目光放在海岸沿线地区，也说明这些地区社会经济发展比较好，所以这些地区的人口增长相对要高于其它省市或国家的平均增长水平且会推动房价趋高。短期来讲，人口变化对房产租赁市场影响较大，对房价的影响并不明显。

随着我国人口的增加, 我国平均每户家庭人口数的反而从1990年的3.5下降到2010年的3.0, 即平均每年下降0.028%；同时造成家庭数量大大增加, 包括新家庭数量的增加。新家庭的出现可以是以下一些因素影响的结果：

u 新婚夫妇组建成自己的新家庭；

u 离开父母, 年青人更早开始独立生活；

u 离婚或分居使得家庭数量变多；

u 越来越多的老年人自己独立生活，而不是与下一代合住或进养老院；

这就预示着一种向小家庭发展的趋势，在我国总人口每年增加的情况下, 住房套数需求一定会增加。

张健 华房中诚基金管理公司总裁(CEO, Huafang Capital)。在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。著有《房地产投资基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。