世博CBD，香饽饽？烫山芋？

世博区，或成上海新CBD，这是可以预见的，房企欲圈地5.28平方公里便是明证。上海世博会落下帷幕之后，众多房企正在觊觎世博会留下的这些土地。预测估计下来，5.28平方公里的世博园内，将有四成到六成土地被推向市场，目前已有包括华润、长江实业、金地、SOHO中国、宝华、宝龙、龙光、旭辉、新城等十余家开发商对世博地块具有意向。

上海市政府在世博会上投入不菲，这也是各大房企认定将会有部分世博土地被转让的原因。考虑已到位或已拟定的基础设施投资，世博会闭幕后，5.28平方公里的世博园区，将成为上海市中心最大的一块储备开发用地。200万平方米用于新的规划开发，其基本定位我们猜想应立足于商业、写字楼、会展及高端住宅等。对照世博园周边相对成熟的基础建设和配套设施，其后续土地开发已具有良好的升值预期，世博地块的高端定位，更在早期土地市场中初露端倪。

黄浦江沿岸地块E18地块（9-3）地块出让，该地块面积为54415.3平方米，最终被香港九龙仓下属的卓光控股以48.28亿元夺得。尽管上述邻近世博园地块的成交楼面价最终没有突破4万元/平方米，但新鸿基、中粮、中建等地产巨头的参与，已经给世博地块的后续出让留出了丰富的想象空间。

如此，世博CBD成了上海后世博时代新开发的一种新热点这一说法不为过，香饽饽也好，烫手的山芋也好，关键是开发商们怎么拿着吃香？众开发商押宝世博地块，可政府对这一片区域的定位还未确定，在这个定位出台之前，并不会大规模推出土地。眼下，一场看不见的土地争夺战显然已经拉开了帷幕。

SOHO中国的拿地标准为一线城市的核心地段，因此，世博地块无论其地段还是可能以商务为主的定位，都对屡屡表示要将发展重心转移至上海的潘石屹颇有吸引力。

我们也看到上海第一个10万元单价的住宅出现在滨江，第一个传言中的20万元单价的楼盘也出现在上海滨江，第一个30万元单价的住宅业一定是出现在上海滨江，开发商对上海滨江及世博园地块的预期由此可见一斑。何况，目前陆家嘴的办公楼已经饱和，世博园区可以承担一部分陆家嘴金融区的功能。但要成为CBD的香饽饽，世博园区更重要的是金融政策的扶持，陆家嘴之所以没有出现在虹桥或者其他地方就是因为国家、地方政府对陆家嘴有特别的金融政策扶持，否则，早期介入我认为还是有风险的，弄不好，到手的“香饽饽”就变成了“烫手的山芋”。  

我保留世博园区变身“公共客厅”的战略性规划方案个人意见。98年我刚参加工作，在浦东一家集团公司就参与了当时的SKS上海市重大工程项目动拆迁，项目基地就在现在的世博园，因为申办世博会之初，上海市政府是以公共利益的名义要求当地居民动迁并征用土地，其补偿价格和方案相较商业开发项目较低，而若世博后上海市政府决心通过土地出让方式进行商业开发，这将使得举办世博会成为上海市政府获得高土地溢价的方式之一。所以，涉及世博后的规划问题将会是受到全国关注、全球关注的一件大事，因此应该集思广益把这块宝地建设成为上海进行发展方式转变的先行区、示范区，一定不会以商业开发利用为主。世博会所彰显的包容、低碳、科技、文化的理念和文脉，将通过世博后规划传承下去。早在上海市市长汪道涵提出“开发浦东、申办世博”时就指出“世博会是战略性的，管五十年”。

也就是说，世博园区既不是陆家嘴金融贸易区的延伸区域，也不是国际贸易中心标志地，而是成为上海建设成为国际化大都市新的战略性空间。如果仅仅是世博园区规划将在保留“一轴四馆”及“城市最佳实践区”的基础上，打造成以休闲、展览、会议、活动和酒店为主的现代化服务业聚集区，提供会议展览、文化交流、旅游休闲、商务办公等功能，那是有点肤浅，至少我认为。

其实，世博后，上海的经济发展面临更大的挑战。世博后，上海经济持续发展的动力在哪里？如何把世博后布局与上海“十二五”规划结合起来才是完美的，而不是光研究世博后，也不是光研究“十二五”规划部考虑世博后整体发展思路。

世博CBD，不只是浦东区域的世博CBD，浦东、卢湾、黄浦也同样是世博CBD，如何趁机转型是个全面的问题。零售商通过世博会看到了上海巨大的消费能力，计划加大对上海的投资，开发商则看到商业地产中潜在的巨大商机，世博园周边的商业地块，在世博会征程过半的时候，已经开始备受投资界关注，而上海黄浦区借助世博东风对外滩地区做出了全新的定位，并希望通过出让商业地块，借助开发商和零售商的力量来引入新的经济要素，完成该区域的经济转型。绿地在世博一线江景区开发5A写字楼入市营销已经宣传是上海核心CBD甲级写字楼典范，于是，世博地块开始升温。又如卢湾区104街坊因出让价格过高而暂停，不过世博周边的商业地块仍然是近期投资界关注的热点。

世博园周边的商业地块是相当成熟的土地，卖一块少一块，真的具有稀缺性。另外，一些开发商对黄浦区董渡地块和浦东塘桥区域的地块十分感兴趣，计划与其它开发商联手合作一同开发，鸿基、和记黄埔、瑞安集团、新世界集团、保利地产都对世博园周边的商业地块非常感兴趣。世博园周边的商业地块具有良好的交通环境和低租金，将吸引大批租户进驻，这些地块都可以做成最高端的商业项目，因此眼下开发商对这些地块的竞争也会相当激烈。