楼市再“限外”意在对抗热钱流入

当流动性潮水汹涌之时，构筑一道堤坝显得有其必要性，任由热钱推高国内本就不低的资产价格，无疑将加大国内房地产调控的复杂性以及金融系统性风险。

住建部和外管局近日发出通知，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。这是中国再一次重申“限外令”，或可视作在外汇占款逐步递增、美联储宣布新量化宽松计划的背景下，决策层为避免热钱推高国内资产价格的一个回应。

美联储11月3日宣布重启新一轮定量宽松货币政策，进一步购买6000亿美元国债，同时在较长时间内维持利率在0 -0.25%不变，这意味着美国将第二次坐在直升机上撒钱。布雷顿森林体系决定了美元与大宗资产价格呈现负相关的关系，因此，美联储的新一轮量化宽松，将使得美元贬值的同时，大宗资产价格将进一步出现泡沫，也将加大包括中国在内的新兴经济体的金融风险。

事实上，自5月以来，外汇占款都呈现逐月递增的迹象，自5月的1119亿元至9月的2389亿元，几乎与人民币重新进入升值阶段同步。同时基于10月份270亿美元的贸易顺差，10月的外汇占款或仍将呈现环比递增状态。此外，商务部在16日透露，1至9月全国房地产领域新设立外资企业498家，实际吸收外资金额166亿美元，同比增长56%，增幅高于我国吸收外资的总体增幅，热钱流入中国楼市已变得明显。

在国内正在展开以去杠杆化为特征的房地产调控的同时，针对境外个人与机构的购房限制既可以去除超国民化待遇，也将防范资产价格被进一步推高的可能。

基于在国际大宗商品市场我国缺乏定价权，以及上述的以美元计价的状况，要避免未来的输入型通胀的难度极其之大。而同时，国内基础货币多年来的两位数投放，与实际负利率的事实，正是使房地产价格在重拳调控之下依旧保持相对坚挺的原因所在。国家统计局数据显示，10月份，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，环比上涨0.2%，同比与环比数据都反映出了房价依旧处于上升渠道。

除商品属性外，另有民生属性的房地产，在去杠杆化弱投资性的调控基调之下，对境外购买的限制宜紧不宜弛。而针对外资进入开发领域，在符合相关法规的前提下，倒不宜一刀切。毕竟，惟有增加供应方能真正平抑价格。换言之，在上游增加供应，在下游去杠杆化并限外资，如此，或可使楼市步入良性循环。