再看三眼房产税

2010-10-16 21:03:51

今年的“金九银十”在“9·29”调控升级下，成交量明显减缓。而“9·29”的五大措施中的房产税，其出台时间也“被呼唤”的或由“论年数”转为“论月数”。然而，随着房产税的脚步临近，关于房产税的争议也是愈发激烈。

日前，有媒体报道说，上海房管局某官员“一语道破天机”表示“征收房产税不是为了降房价”。此言一出，便是一石激起千层浪，更引发诸多争议。对此，有学者称“不降房价的房产税，不征也罢！”这使得疑似“纸老虎”的房产税竟成了一个黑色幽默。

在“不为降房价”的房产税传闻“风声鹤唳”之下，也确存有疑问：

◎ 房产税不为降房价，取之于民用之于何处？

◎ 到底谁才是助推扩征房产税的真正受益者？

◎ 房产税不为降房价，扩征房产税又为什么？

◎ 扩征是否为了给地方增加稳定的收入税种？

◎ 房产税扩征后，土地出让金是否正常收取？

◎ 扩征是否能抑制投机，又如何能抑制投机？

◎ 是否为“一刀切”式扩征，还是分级扩征？

◎ 扩征税率是否统一标准，还是差异化扩征？

◎ 万一以后房价大跌，是否退还高位所征税？

如果从物业税算起，关于房产税的讨论已历经7年（2003年10月，十六届三中全会首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”）纠结之久。最终难逃“七年之痒”，在“期待”中给“千呼万唤”始出来。一时间，房产税开征似乎已经箭在弦上。在目前房产税还停留在“传说”的基础下，笔者就以上“疑问”，再看三眼房产税。

第一眼：“法眼”看税。

首先，房产税是扩征（或称新征）而非是财政部、国家税务总局有关负责人表示的是“恢复”。我国《房产税暂行条例》第五条第四款规定：“个人所有非营业用的房产免纳房产税。”换言之，这也就在法律上予以了明确界定，即非营业用房产一律免纳房产税。“扩征”就是“扩征”何来“恢复”？坊间对房产税扩征的争议，或在提醒权力不可太随性！

其次，笔者在《调控未果楼市“税”吧》一文中，曾言：“其次从法律层面看，征税的前提应是取消与房产税存在重合的税项。扩征房产税意味着房地产税费的彻底改革，就意味着去除土地财政（即解决土地出让金问题）”。我国目前的居民住宅产权，名义上是40年或70年（实际上到期政府没有、也不可能收回），在土地出让这一环节，政府已经收取了土地使用费用。也就是说，已经一次性收取了房产税。那么，再扩征房产税在逻辑上就成了一种重复征税。对本就是政府政策原制订不严、出现漏洞，使得炒房客方有机可乘的房产税进行扩征，即是旧税未除新税又来，对于中低收入者而言，是否会增加不合理的负担？又是否会成变相剥夺国民收入和财富？与法理合否？这当然是不合理的。要么放弃收取土地出让费，要么开征房产税，二者只能是取其一。

再者，住宅不断贬值的是房，而不断增值的却是地。没有“地”的房，如何计算原值，又怎评估市场价？换言之，征税标的物的价格不清楚，税如何征？除非，像农地承包期一样，明确房屋土地使用权也是长期不变。换言之，在法律上肯定了住房的永久土地产权。

税收乃国之重器，岂可儿戏？无疑房产税的问题，正在拷问政府的法制精神。

第二眼：“财眼”看税。

针对房产税，财政部、国税总局相关负责人的说法是，征收房产税是既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系。

首先，是否有利于调节居民收入和财富分配，是基于税率多少和如何扩征。有消息称，税率会在0.3%～0.4%（即总价200万的房子一年交6000～8000元房产税），或最低税率是0.3%，最高税率在1%（即总价200万的房子一年交2万元房产税）。对此，人们不禁要问：是否税率统一征收？又是否“一刀切”式（商用房和普通住宅、或不管是第几套）征收？若税率统一征收，无异于对普通老百姓进行全面打击;若“一刀切”式征收，则意味着，用房产税抑制投机性购房变成一句空话。这对只有一套房者和无房者均无利益，又何来调节收入和财富分配？另外，一旦扩征房产税，土地出让金是不是就不能再收了？如果一方面收土地出让金，另一方面又收房产税，这与温家宝总理所说的要增加民众的财产性收入的大政，是否背道而驰？

其次，是否有利于健全地方税体系。有人说，房产税的征收，在健全地方税体系的同时，还可使地方政府从“土地财政”的利益捆绑中解放出来。即减少地方对土地财政的依赖，从而降低土地出让金，使广大的购房者受益。但此前“国家发改委财政金融司”司长徐林曾表示，房产税的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。笔者在《房产税或遭秒杀》一文中，曾言：“若说，房产税能降低房价。倒不如说，房产税将增加地方税收。”换言之，将房产税扩征变成增加政府收入的细水长流的税源。但问题是：若扩征房产税后，地方政府财政收入增加了，却不降低土地出让金，又将如何？其结果是购房者不仅没得到啥实惠，反而“雪上加霜”，悲催来袭。

再者，有人说“房产税早早晚晚是要征的”。这话说的没错，因为有限的土地将越卖越少，而无限的房子将越盖越多（到2020年我国人口将近15亿），而地方政府势必会从土地收入而转向税收收入。换言之，即从卖地时代的“土地财政”，到无地可卖时代的“房税财政”。

第三眼：“民眼”看税。

一直以来，广大百姓都寄希望房产税能降房价。若真为抑制投机性购房，而征收房产税或许是必要的。

首先，从发达国家的经验上看，房产税主要功能并不是调控房价。以我国目前房产交易的营业税税率为5%，尚且不能打击投机性购房，而房产税的税率更是低得多，打击投机的作用效果又将怎样。故用税遏制房价实属百姓一厢情愿，这也好似“关公战秦琼”，用扩征房产税之矛，攻楼市调控困局之盾。

其次，如果房产税像“四限令”一样，不问病理、不看病灶、不计后果，而再行“一刀切”（顾名思义，无论有几套房者均必需纳税）扩征的话，无异于饮鸩止渴。那对于中国近九成（“中国社科院”发布的《中国财政政策报告2010/2011》中数据）城镇居民拥有自住房者来说，是否符合广大民众的利益？！到时，投机炒房者固然增加了成本，但自住型消费者也增加了一笔开支，而真正通过房产税得利的，是谁呢？可谓房价未跌又长一税，老百姓岂非又被“实惠”！

再者，目前与房地产开发和交易有关的税费有60多种，占房价的比例保守估计在40%以上。需要是“减肥瘦身”，而非加强“营养”。若要控制房价，要跳出加税的误区，通过改革土地出让金制度、减少交易环节的税费、扩大供应等手段，才能达到目的。房产税改革还需要相关制度的调整和配合。一是需要对整个房地产税制进行重整;二是需要对土地出让金制度、中央地方财税体制、房地产相关收费制度进行改革。

另外，有人说“将房产税所得用于保障房建设不妥”。但将房产税所得用于保障房建设，总比用以解决庞大的、日益增加的政府开支（如行政经费、福利待遇、三公消费等）要好得多吧。对此，有网友叹道：“百姓痛苦的不是为国纳税，也不是税负过重，而是心疼三公消费和政绩工程白白糟蹋掉的税收！”

总之，房产税并非遏制或迫降房价的良药，更不是人们期望的破解高房价困局的达摩克斯之剑！

综上所述，笔者认为：此时扩征房产税，一是，基于民众对房价居高不下、保障房严重短缺的广泛不满，推行阻力较小;二是，可回应公众对被称“史上最严厉”之楼市调控的期许。但房产税的根本目的，应是完善土地管理、减轻总体税负，同时厘清并权衡多重利益关系。故房产税应谋定而后动，以避免埋下长远的经济、社会和政治隐患。房产税已远不仅是一个经济问题，它已成为一个政治问题。其已涉及到如何重新界定政府与公民之间的相互权力关系。征税是国家大事，涉及广大民众的切身利益。难道楼市调控的结果，就是要迎来一个“税煮楼市”时代吗？！

注：1986年9月15日，国务院正式发布了《房产税暂行条例》。该条例规定，房产税征收的范围限于城镇的经营性房屋（如商业住宅、居民出租的自有房屋）。而目前，为扩征并“完善”房产税制度，财政部税政司正着手修订《房产税暂行条例》。