揭秘商业房产投资

然而，对于普通百姓来说，目前急需解决的是：自住需求或改善需求。而对于投资的需求，还较之甚远。不过，在每一位购房者心中，都会有住上宽敞舒适的大房子的愿望。就像每个人都有过上富裕的小康生活愿望一样。试问：如果有机会，谁愿意一辈子“蜗居”？！如果有财力，谁愿意自甘做“房奴”？！如果有能力，谁愿意一辈子“贫穷”？！

随着人们生活水平的提高，收入的增加，手头资金自然宽裕起来。一些人势必会尝试将手中闲散的资金用来投资，以期获得增值收益。相对于股市的高风险而言，很多人更愿意选择比较稳妥的投资方式。投资商业房产，就是被大多数个人投资者所看重的一种投资方式。为让欲投资商业房产的朋友，能更好地选购到“赚钱”的商业房产，下面就相关投资要点和注意事项略谈一下。

在我国楼市中，若将房子归类的话，大体可分为两类：即居住类或称民用房（如普通住宅、高端住宅、公寓等）和经营类或称商用房（如商铺、写字楼）。而经营类商用房，虽是“特殊商品”，却是生来就具其投资属性。经营类商用房有多种产品形态，如商铺、写字楼、产权式酒店、酒店型公寓和商务型公寓等。究竟哪类经营类商用房，最适合投资？又该注意什么？

首先，说一下商铺的投资要点和注意事项。

第一、投资的前提是要了解其类型。

常见的类型有：商业街商铺、市场类商铺、社区商铺投资、住宅底层商铺、商务写字楼商铺和交通设施商铺等。选准适合自己投资的类型后，还需了解其投资的相关知识。

第二、商铺投资须知的要点。

商铺的成功投资，源于对其现状充分的了解和对未来变化的掌控。一切有效的掌控，均基于前期的了解。作为投资者，不仅要考察其区域商圈的历史和发展情况，同时还要了解周边区域的商业承受能力。如商业街商铺类型，目前有许多所谓的“商业街”都是被人为的“造”出来的，其缺乏有效的市场支持和起码的培育。结果是有行无市，一旦投资难免被套牢。

而“底商类”商铺（如临街或住宅下的商业房），是很受投资者欢迎的类型。其投资时，须先考察整体建筑和配套设施的整体品质后，再看其它入驻品牌店的档次。当然，对于品质和位置都不错的项目可考虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。

第三、商铺投资的注意事项。

商铺投资需注意事项很多，其具代表性的有“八项注意”：即土地性质、规划变更、相关权益、实际面积、用途结构、设备装修、税费贷款和市场回报。如土地性质方面，现在有些商铺是由原住宅通过“住改商”变更的。而“住宅”和“商用房”是两种完全不同的土地使用性质。若所投资原是居住用地的话，以后将有麻烦。再如市场回报方面，其投资讲究的是长期回报，从目前国内外经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。但市场因素对商铺的回报，其影响是至关重要的。这包括政策、经济等各种因素。其中有些是能预见并掌控的，但有些却是难以预料的。

其次，谈一下写字楼投资要点和注意事项。

相对商铺而言，写字楼的类型就简单得多了。即凡机关、企事业单位和业务技术人员等办公或业务的用房，即可归为写字楼。

第一、写字楼投资的须知要点。

通常来说，投资纯写字楼前景看好，而后期改造的写字楼（如由住宅改装而成）回报不高。而任何投资商业房产，其所处地段因素都是至关重要的。因其增值的主要来源是土地的增值，故投资写字楼选择地段一定要看准。换言之，是否位于城市的主中心区，是衡量其是否具有投资价值的首选要素。当然，其档次和品质以及物业公司也很重要。就拿其档次来说，个人投资写字楼，是要瞄准客户群来投资。而企业选择写字楼办公，则往往是为了提升其形象。所以，不少企业将写字楼的档次形象，放在仅次于地段区位的来考虑。

第二、写字楼投资的注意事项。

在投资写字楼前，一定要注意其交通的便利程度、停车场是否合理、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等方面。如其地处偏远交通不便，或交通拥挤，则不适合投资。同时，还应注意其周边自然景观及楼层小花园、绿化方面。再有就是，要注意土地出让年限（只有40或50年）和投入回报比。

再者，简析一下商业房产投资的现状和利弊。

第一、商业房产投资的现状。

目前我国城镇化进程、整体经济发展、产业结构调整都为商业房产提供了很好的投资机遇。而随着“9•29”楼市调控措施的出台，商业房产由于不受银行按揭利率和二套房、三套房的限制，其投资优势日益凸显，或将吸引更多人来投资商业房产。可以预期，在未来一段时间，商业房产或将逐渐占据楼市而成为投资主流产品。但在决定投资商业房产前，要考虑楼市调控政策或再次发生变化的预期。还应理性看待商业房产投资，要充分考虑其或面临的财务风险。

第二、商业房产投资的利弊。