政府为何出台“限购令”？

浅说：政府为何出台“限购令”

首先，“限购”与以往通过调整税收、金融信贷的调控不同，“限购”是更为直接的行政手段。笔者在《楼市折扣大战调控双限》一文中，曾言：“‘限购令’简单易行好操作，且不需全国联网。比之借壳的房产税来说，‘限购’是事前控制，或更能遏止投机和过度投资。政府出台纯粹行政干预的‘限购令’，或是调控的权宜之计，但从中也可见其让房价稳定和遏制高房价顽疾的决心。”

其次，过于重视政府的利益。相较金融杠杆的调控，打压需求的“限购”，不会对各级政府和国有企业造成伤害（如提高利率会大幅增加借贷成本）。

再者，在没有切实有效地扩大供给的前提下（若增加土地供应，会压低土地价格），基于“一旦调控政策放松，房价还会大涨”的预期，故暂时采取“一刀切”的“限购”。

反思：为何调控措施，几乎都将矛头指向购房者？房价降不下来的罪魁祸首是谁？其根子又在那里？

对于政府的行政干预，曾“打赌房价还会涨”的地产大佬任志强以“表停了时间就不走了吗？”来形容。

“限购令”明显带有计划经济的色彩（或说是计划经济思维逻辑下的调控方式），而计划经济时代之所以要“计划”，是因其物资匮乏、商品紧张，故只能凭票买。换言之，“限购”只能说明目前的房子紧俏。其潜台词是：政府短期内无法提高有效供应，所以只能硬性限制需求。

浅析：被寄予厚望的“限购令”效果

有专家断言，“限购令”将比“提高首付”和“三套停贷”的效果更为显著。诚然，从短期看，“限购令”确能起到了立竿见影的效果。但从根本上说，仅靠政府干预扼制房价效果有限。若要使其发挥强效，或只有使其常态化、制度化，但这种强行压制，又是否切合实际，又是否对楼市发展有利。“限购”也好，“限贷”也罢，毕竟只是行政性的短期措施，其深层次的东西是根治不了的。况且，炒家可借道企业法人避开而变相入市。所以，调控的关键在于供求的平衡，而非抑制需求的“限购”。

反思：“限购”的时间前提是“在一定时期内”，这个“一定时期内”是多久？“限购”并未涉及已有住房，换言之，已有一套或多套房的家庭，是否和一套房都没有的一样，仍然可以新购？

有相关人士表示，“限购”的时间长短要看楼市的表现。但没有科学的评定标准，其表现又如何界定、如何衡量。首付提高、家庭限购和三套停贷，这是此次调控升级的“重拳”。可这“重拳”的杀伤力，在打击炒房投机行为同时，无疑也误伤了普通购房者。

综上所述，笔者认为：真正的有效地调控，以地方政府彻底摆脱高度依赖的“土地财政”为前提，放弃“敛财式”调控，切实解决房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等根本性问题。“硬堵”不是办法，加大供给方为正道，也即当下政府面临的要务。一切背离市场的调控，最终都难以收到理想的成效。

最后，谈一下“沪版细则”要点。

沪版细则共有十二条，除了“一户一房”限购外，又推出停止三套住房公积金贷款、做好“房产税”试点准备、动迁安置房提前上市交易、放宽廉租房准入标准、保障性住房不低于总量70%等政策。

纵观“沪版细则”系列炮弹，也确有与其它楼市调控政策不同“亮点”，即按不同住房销售价格确定土地增值税预征（预征率不低于2%，比现在增加一倍）。这对开发商而言，意味着尚无销售收入，成本就在提高。这无疑将收紧开发商的资金链，使其现金流产生更大的压力。换言之，让开发商难以开发高价楼盘（房价开价越高，就说明土地增值越多），也或对某些开发商的“漫天开价”、“坐地起价”等行为形成有力约束。当然，这毕竟与其房价上升带来的利润还相差较远，且界定又比较模糊，很难真正限制开发商开发高端楼盘。

总之，“沪版细则”可圈可点，其提高土地增值税的预征率，也有其标杆意义。而上海楼市的调控，具有标杆意义的举措不仅如此。早在2004年，上海市政府就确立了三个为主的楼市调控：以居住为主、以本地居民消费为主、以普通商品房为主。无论是上海楼市，还是全国的楼市，若都能落实以“三个为主”的楼市调控原则，楼市又何故“屡调屡成空调”！