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限购令可能使少数高档盘短期受益
2010-10-15 11:23:2810月13日天津出台限购令,至此全国已有9个城市出台限购套数的新政,这一严厉措施对市场的影响,我以上海细则为例略作分析。
“沪12条”终于露面了。不仅上海人关注,全国人都有想法;不仅地产界有反映,股票市场也上涨了(证券分析师们认为政策偏温和)。这也难怪,上海的经济地位和房地产市场规模,决定了其政策的广泛影响力。
究其内容,共计12条。很多业内外会士都反复分析、讨论、争议过了,虽然房产税“爽约”,但政策的力度并不算小,尤其是限购套数和提高土地增值税预征税率。不过,尚未有人反向思维,考虑一下政策会否对某些楼盘来说是利好。任何事物都有反作用,房地产调控同样存在“负影响”。就“沪12条”而言,限购和提税两个措施皆存在这一现象。
关于限购政策,是这么规定的:自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。
限购是一种非常严厉的措施,属于行政干预手段,而调控中较常使用的信贷政策和税收政策,则是一种经济手段。经济手段之下,市场具有较大的弹性空间,行政手段之下,市场可以回旋的余地很小。因此,限购政策必然会压缩投资需求的市场总量,硬性的打压那些中大型投资者,使他们只能购买一套住宅,总体上有利于稳定房价。
然而,问题是即便新一波调控已经登场,依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。原因比较复杂,比如,产业资金正在经历金融化,温州等地传统制造业不景气,资金急需找出路;再如,CPI持续高涨,通胀依然不见好转,而加息迟迟不来,存款负利率幅度越来越大,钱入银行纯属贬值;还有,对境外游资来说,人民币近期持续升值,而且还将继续升值,投资内地房地产可以无风险的赚取汇差。
在这一情况下,既然只能购买一套,那些仍然愿意投资房产的资金,必然会倾向于选择高总价的物业,尤其是高端公寓和别墅。所以,新政出台后,近段时间上海少数豪宅却逆势而行,比如10月10开盘的闵行星河湾和新江湾城的仁恒怡庭,单价皆在5万元以上,居然仍被抢。除了高总价之外,投资者还会关注楼盘的稀缺性,只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。星河湾属于品牌和产品稀缺;某些市核心的豪宅,比如新天地周边,属于地段稀缺;黄浦江沿岸的豪宅,稀缺性主体现在滨江的特殊景观资源。
“沪12条”中的关于提税政策,规定如下:按不同的销售价格确定土地增值税预征率,住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。
今年5月,国土资源部曾发文要求东部地区预征率至少为2%。目前来看,上海是全国首个分区域、分项目进行严格征收的城市,由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价,所以大部分都将以3.5%税率预征,其中小部分将以5%税率预征。由于以外环线为分界线划成两个区域,这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价,一般都会超过所在区域均价的1倍,将按5%税率预征。
然而,任何税收都存在着所谓的“税负转嫁”问题。增加税收,必然增加商品成本,因为政策将一部分利润以税的形式拿走了,这部分新增成本到底由卖方、还是由买方负担,则取决于市场形态。土地增值税显著提高后,如果某些项目的性价比高,或者某些方面具有稀缺性,或者开发商不差钱等等,则这部分新增成本极有可能由买房人负担,也即企业提高房价,以弥补增税导致的损失。若不幸遇到更为强势楼盘,则房企可能以此为借口,房价上涨幅度甚或超过税负增幅,则购房人岂不是更惨了吗。
总而言之,“沪12条”将使楼市整体降温,抑制房价整体上涨,但并不意味着所有楼盘皆为此所困。短期来看,少数项目极有可能“因祸得福”。这就是非常政策之下,非常态的市场逻辑。而长期观之,此现象会淡化。