“沪12条”奈何不了楼市“粉丝”

上海细则，简称“沪12条”，颁布以来，就象一只“火锅”，沸点依旧。连日来，各路传媒急火猛炒，不吝版面。“沪12条”的出台，多少令一些房产商有些措手不及，由于新政影响，楼市重新引发观望已经开始蔓延。有传媒称，“沪12条”已基本压制住了楼市成交上扬势头。

更为引人注目的是在2010年10月10日，上海市长韩正在第22次上海市市长国际企业家咨询会议的会后新闻发布会上，就目前上海的房地产市场及房价现状，愤而言之，上海楼市的房价过高、过度投资和投机已损害人民群众的利益，上海调控必须坚决有力，楼市调控要还住房以居住功能。上海高层的措词之烈，决心之大前所未有。但韩市长此类表示且是在离中央4月份发布的宏观调控政策半年之后，上海世博会亦已渐入尾声。人们总说“亡羊补牢，犹未晚矣”，但是，楼市高房价肆虐猖獗，由来已久，民生矛盾也十分突出，2010年已过去9个月，真正高房价的实质问题并没有解决，另一方面一些地方政府在土地财政上继续财流滚滚，可想而知，不论哪位领导讲话有多重，还是“沪12条”也好，真正的市场生成、市场行为已不以人力所能驾驭。

与上海市市长韩正讲话同日，上海楼市又一条相对重要的新闻见诸于各报端，热议非凡。这就是闵行星河湾开盘，这个外环之外的楼盘，据说是闵行区浦西最后一个大型住宅区用地。在星河湾之前，已有多任房产商规划设计，最后，几经易手辗转流落于星河湾开发商之手，当然，项目地价也节节上升，从地价到房价，最开心的莫过于地方政府以及房产商，盆溢钵满，皆大欢喜。

从闵行星河湾开盘销售个案来看，中央第二次宏观调控、“沪12条”似乎都与此无涉，而且星河湾楼盘独特的“楼市粉丝”现象，“沪12条”根本就奈何不了。原本一直在传，上海楼市凡需高价开盘的楼盘，政府主管部门须严格审核，甚至有扣发预售证的可能。而星河湾在10月10日的高调开盘，似乎与政府调子及门槛“毫无关系”，你说你的，我照开我的盘。最为敏感的是星河湾的高调几乎与“9•27”新一轮调控，“10•7沪12条”同步，不知韩市长是开心还是担忧，无人可以揣摩。

上海搜房网信息显示，闵行星河湾目前上市总量近20万平米，是浦东星河湾推盘量的2倍以上，此次率先推出245套房源，最高报价74300元/平米，最低报价39000元/平米，均价接近50000元/平米，按此推算，闵行星河湾目前上市量的销售总额可达100亿元之巨，创造了上海房产史上的奇迹。

闵行星河湾此次开盘，据代理商相关人士介绍，80%以上是星河湾品牌粉丝。这类粉丝分别来自北京、上海、太原、广州等星河湾。245套房源得到了高达3倍以上的VIP粉丝争抢登记。最小单元都在千万元以上的星河湾，再度让楼市“惊诧”，似乎让楼市短暂窒息。闵行星河湾的高调开盘，又不得不让人质疑，楼市是在宏观调控之中吗？

中央宏观调控政策、“沪12条”缘何无法奈何楼市粉丝？再看闵行星河湾购楼“粉丝”的举动，245套房源有近200套是选择一次付款，可见“粉丝”对新政似乎毫无感觉，“沪12条”其中一户家庭购一套房，主要卡在银行贷款上，并没有讲全额付款不好买房，而闵行星河湾，虽作为个案，且具有较大代表性，而对楼市整体而言，市场实际的房价上涨就闵行星河湾个案高价而言并无多少实质性的意义。但是，星河湾现象，的确值得引起楼市思考。