商业地产洼地效应显现

本文刊发于《南方都市报》

据媒体报道，SOHO中国8月18日披露，已就位于上海南京西路中央商务区中心位置的一幢52层办公及商业综合楼“东海广场一期”签订收购协议，SOHO中国将收购摩根士丹利地产基金Anderson的全部股本，该项目高217米，是上海摩天大楼之一，收购后，该项目被命名为“SOHO东海广场”。

SOHO中国的上述收购举动，其实也正影射了商业地产的价值处于被低估的现状，价值洼地效应显现，作为长期战略投资正是时候。今年以来的楼市回暖，对于住宅产品是温度持续升高，而商业地产却遭遇租金下滑、空置率上升的尴尬境况。不少区域内商业地产与住宅的价格已经逼近甚至出现倒挂。上半年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、广州准甲级写字楼租金分别下滑12.56%、8.88%、7.56%.

其主要原因大致在于两个方面，其一是由于商业地产以其“商业”的内在属性，决定了商业地产的价值体现与实体经济、社会的消费能力与信心等各方面息息相关。国家统计局数据显示，2008年11月以来，消费者信心指数持续回落，并于2009年3月到达低位，2009年6月与去年同期相比，依旧降低7.6%.可见，经济危机虽然已经公认触底，但其阴影仍旧笼罩。其二则是商业地产与住宅相比，其需求具有相当的弹性，经济危机加剧了需求市场的萎缩，而过去与未来几年的供应却持续增长，未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量为1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。一季度上海甲级办公楼存量达530万平方米，未来12个月，还将有超过70万平方米的甲级办公楼竣工。供需关系决定了商业地产的现状。

经济危机使得全球的消费市场出现萎缩，就连以大手大脚提前透支闻名的美国人也变得节俭了许多，7月份美国家庭储蓄率达到7%，为1993年12月以来之峰值。事实上，经济危机也已经使得全球的商业地产处于低谷。然而商业地产与住宅产品的投资回报却又呈现另外一番景象，在上海，大多数住宅的租金回报率大致在2%-3%的区间，而以写字楼为例，其租金回报率大致可以达到4%左右。经济是具有周期性特点的，谷底阶段只是发展轨迹中的一个节点或一个段落，而同时，在大多数人犹豫的时候，往往正是战略布局的好时机。随着城市化进程的推进，以及第三产业的继续发展，作为服务和经营场所的商业地产价值是无法被忽视的。在住宅市场高歌猛进的时候，商业地产市场其实已经逐渐显示了其投资价值。