第三波楼市调控可能来的更早些

在近两个月官方不断喊话之后，房地产调控终于开始迈出新步伐。9月26日晚，国土资源部和住房城乡建设联后下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，比较全面和系统的加强了对于房地产用地和建设的管理调控。

此通知主要是进一步贯彻落实今年4月份出台的“国十条”，涉及面非常大，基本上涵盖了除信贷和税收之外的大部分房地产领域。作为房地产业最重要两个管理部门，国土部和住建部将原来“国十条”中提及的诸多方面，进一步细化成更个操作性的措施。

但是，若细细观察，此通知又绝非仅仅落实“国十条”那么简单。从行文的措辞上看，可谓相当的严厉，已超出重申、强调的意义。从内容上分析，有多处细节属于新措施。比如：禁止四种违法违规违约行为的企业参加新的土地竞买活动，尤其是因企业原因造成土地闲置一年以上的；中小套型住房用地完不成计划，禁止出让大户型高档住房用地；严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1等等。

去年12月开始的房地产调控，属于第一波；由于房价难抑，今年4月开始第二波；当前同样是房价有上涨冲动，靠既有政策已无能为力，只有增加新的政策才可能达到稳定房价的目标。因此，两部委通知极有可能是第三波调控的开始，这比业界预想的来的更早些。

从外部环境看，8月份部分宏观经济数据如产业增加值等出现环比正增长，说明经济下滑的势头有所减缓，暂时不必担心经济“二次探底”。与此同时，8月CPI却增长3.5%，创近22个月新高，国家收紧货币政策的压力正越来越大。这就为加强房地产调控提供了外部空间，所以国家统计局及新华社文章皆表示房地产对经济的作用没有想象的那么大。

从内部环境分析，近段时间全国楼市有所回暖，尤其是一线城市和部分二线城市商品住宅成交量大增，8月份上海、北京、深圳、杭州等地新建商品住宅比7月份增长6成左右。众所周知，伴随着成交量的反弹，价格是难以下跌的。70个大中城市二手房价格已由跌转涨，部分城市高档住宅重新热销，排队抢房频现，温州投资客正在卷土重来，房价上涨的冲动越来越显性化，这是决策层所不愿看到的。

按此市场发展态势，9月份70个大城市房价指数环比将由持平转为正增长，10月份将出现明显上涨，稳定房价的政策目标眼看着就要再度“落空”。所以说，房地产调控已经到了关键的时点。而此时，国土部和住建部联手行动，信号比较明确：本轮调控不稳房价，政策不但不会收手，还会再度施以重手。

是否仅此而已呢。笔者认为，接下来还可能有更重磅的政策。近期关于房产税的传闻特别多，如果真是第三波调控来临，则接下来包括房产税试点在内的税收政策，应该会有新的表现。另外，虽经银监会一再强调，但部分商业银行就是不愿落实的二套房贷、三套房贷政策，也有可能再度升级，有可能进一步细化房贷的首付比重和利率。而这一切，都需要我们拭目以待。