加息能否改变楼市？

2010-09-18 22:16:16

据国家统计局9月11日公布的数据显示，8月份CPI创新高同比上涨3.5%。与此同时，银行的居民银行存款利率为负的局面进一步固化，存款负利率困局亟待破解。新华社对此发出警告：“负利率”严重往往易诱发房价猛涨。公众对于加息的预期也水涨船高。

9月9日，央行行长周小川称，如果降至零利率，商业银行的储蓄成本为零，导致银行没有发放贷款的压力。可适当管理利差，提高银行积极性。此话一出，就被解读为加息的暗示。

就近期对加息的呼声很高，本文从“加息的必要性”、“对楼市的影响”和“加息的可能性”三个方面进行阐述。

首先，谈一下“加息的必要性”

我国自2007年12月以来就没加过息，现在银行利率倒挂，以民生视角看加息对百姓有利。8月份CPI比同期上涨3.5%，高出银行一年期储蓄1.25个百分点。也就是说，居民一万元的存款，一年后实际缩水125元。如不加息，老百姓的钱就被负利率“吃掉”。也正是人们对于货币贬值的担忧，才导致购买住房保值的需求被强化。换言之，钱存银行就贬值，这也使国人的购房保值热情有增无减。

其次，说一下“对楼市的影响”

◎ 加息对房价的影响

有人说“加息，会使开发商的成本将大大增加，也会导致房产投机客踯躅不前，并使已经拥有第二套房子的业主加快抛售。”也有人说“加贷款利率目的是增加买房人的贷款成本，好让买房人停手，以此间接打击最近有点火热的房地产市场。”以此，认为加息会使房价想当然的向下走。以上观点确切的说，是间接的给了房价向下的压力。

其实，在2007年为了抑制房价过快增涨，决策层从央行加息和降低利息税“双管齐下”。然而，这一举措并没有收到效果（当时情况，加息和减税都存在很大的局限性）。

◎ 加息对炒房客的影响

房产投机者本是赚短差，而利率变动通常只对长期投资有较大影响。加息或许能改变其投机的成本和收益，但是加息的影响未必就大。

◎ 加息对开发商的影响

从理论上说，加息会带来开发成本加大和费用提升。但大多开发商都会通过提价等方式来化解其压力。正如有人所说“政府一出招，地产商就发笑：又给了我们涨价的借口”。同时，由于加息直接导致房地产贷款风险的加大，开发商（中小或实力不足）将不得不缩小投资规模，这直接制约了新盘的开发数，使有效供给降低。

◎ 加息对购房者的影响

虽然，加息加重了购房者的还贷负担，但人们总还是要买房去住。换言之，该买房的还是要买。所以，总需求是不会降低的。

再者，看一下“加息的可能性”

◎ 影响加息的经济因素

从年初至今，经济政策依然维持“积极和适度宽松”的基调不变。若此时加息，会加大经济回稳的不确定性，与宏观调控稳为主的基调不符。而在达沃斯论坛上，温总理致辞时，再次表示：“要保持经济一定速度的增长，同时强调宏观调控的连续性。”其定调就是“维稳”。这也说明，我国经济还处在回落趋势中，制约了加息空间。同时，加息还会导致人民币升值压力进一步增强，从而使游资进入对中国经济带来新的冲击。而且，GDP增速会受到影响。

◎ 影响加息的其他因素

一旦加息，首先受到冲击的应是股市，且对股市打击要比楼市大。再有，今年国债发行频繁（已发行四期凭证式国债和六期电子式国债），一旦加息超过0.5个百分点，买国债反而就不合算了。

近日，中国银监会副主席蒋定之表示：“银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施。”当然，暂时不出台，并不代表未来不出台。

最后，说一下“加息的网络调查”

某网站近期对加息的做了网上调查，结果显示：有近50%表示购房计划会受贷款利率的影响;有近80 %认为利率调整影响最大的是普通购房人;有超过80%的被调查者认为加息并不能抑制房价飞涨。

对于加息，笔者有几点思考：一是，如果加息是为降房价，那加息已错过了最好时机（楼市调控前后）;二是，加息虽不是调控最佳选择，可在通胀凸显、房价依旧的前提下，加息是不得已而为之。但“是否该加息”和“是否会加息”应分别来看。换言之，知道该做不等于就会做。三是，决定加息与否的因素不止CPI一个，不能用线性逻辑（非此即彼）来推断加息与否，经济问题不是简单的线性逻辑关系。换言之，不能简单理解为月度CPI超过3%，央行就会加息。四是，对于加息的“误判”和过度解读，或是在强化“加息心理预期”，从而施以房价压力。五是，即使真的加息，幅度也不会大。如果采取不对称加息（有说，会加贷款利率，加存款利率的可能性不大），将会增加银行成本。六是，当前政府知道应该加息，但不敢加息。抑或说，纠结于“怎么加、加多少？何时加？”和“是对称加息，还是非对称加息？”之间。

综上所述，目前不是加息会对房价有影响，而是房价的涨跌影响到了是否加息。负利率确实会对房价的上涨起到推动作用，但即使加息（幅度不大）也难让房价大降，故不必寄予太多期望。只有建立完善的住房保障制度，让“百姓住房”与“商品房”分开，房价才会回归理性，这才是楼市调控的关键所在。