“金九银十”新政不猜测，只是朱颜改

仔细想来，我已经很久没有议论房价、议论行业热点事件了，一直专注于自己出书的事，也专注于项目开发的实战。不过，这几天京沪穗深楼市首次全线回暖，倒真的引出了很多人对新政的猜测，或以为楼市已经全面回暖，将迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，只是我依然以为：这是“疯狂的地产年代里”的最后的“金九银十”，对新政我们无需猜测，只是“朱颜改”。

数据的确表明30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测。不过，房价不会因此而报复性上涨，也不会因此迎来第二波调控政策。

最近，北京的二手价格普涨，一手仍有折扣。上海成交价重回2万元以上，虽然刚出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（简称“沪五条”），8月上海楼市依然量价齐升，平均成交价格在持续3个月下调后重回2万元以上。因此上海有人将此次出台的“沪五条”看作是楼市部分回暖的前奏。然而，我却认为，受调控影响楼市低迷，已经积压了大量的供应量和购买力，如今，最后的“金九银十”到来，市场稍显走热，投资炒作微微抬头，因此，以次判断回暖尚早也。须知，政府提前对市场加强监管，这是以往每一轮楼市回暖前必做的工作。

我们也看到广州 8月网签创调控以来新高。广州目前成交量反弹的幅度更大。8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。深圳今年以来六成买房者在35岁以下，对比国外，在过去三年中，英国首次购房者平均年龄为37岁，日本和德国为42岁，美国也达到30岁以上。可见，中国楼市在调控下依然保持很大成分“我行我素”。

那么，后市焦点便是房价，房价，是否引发报复性反弹？有人以为购买力积压得这么厉害，后期肯定会有所释放。随着成交量的大幅回升，房价盘整也会加剧。一些前期高价滞销的楼盘会降价，而本身就热销的楼盘价格会有所上调。但在一片看涨声中，冷静的分析研究派认为今年的金九银十相对于2009年，只能算是镀金、镀银，今年与去年相比，同比多半是下降的。但从环比看，最坏的时候已经过去，不过，这只是交易量会有所回升，但价格恐怕还将继续下调，至少是持平。市场的确出现回暖迹象，改善型买家和投资者都有可能入场，但不能认为楼市已进入上升通道。就个别城市如广州楼市价格稳定，成交量上升，但实际价格上涨幅度不大，价格上涨的主要是位于市区中心的高档新楼盘，而旧楼盘价格相对平稳。

这么分析下来，我们不禁要问：新政，是否还需要再次出台？特别是房地产中介很担心这个问题，因为新的调控手段一旦在黄金周前出台，“黄金周”将变“灰色周”。我以为，楼市在“黄金周”还是可以获得较为宽容的政策环境，一手开发商将获得“喘口气”的时机，“黄金周”后调控看后市发展而至。就算无新政出台，其后相关政策的补充可能或许有点说明。因为楼市出现回暖迹象，政策调控压力明显会加大。这也是市场多方博弈的结果，在货币超额投放没有停止的情况下，房价难以出现实质性的下降。

众所周知，房地产新政出台后，楼市的成交量一落千丈。然而就在人们对后市颇感迷茫的时候，近期的楼市却是出现了一波明显回暖的迹象，这一情况的出现也大大地出乎了许多人的意料，这无疑把许多投资者的心都搅得有些痒痒。从近期上海住宅市场的表现来看，随着“金九银十”的到来，开发商推盘的步伐开始加快，一些购房者发现期待中的大幅降价并没有出现，也纷纷入市，成交量逐步回升，价格在经历了前一阵的小幅下跌后本周也出现止跌回调的发展态势。其实不仅仅是在上海，其他许多城市近期楼市都出现了一定的“热度”。杭州楼市迎来“新国十条”出台以来最大的一波开盘高峰，厦门楼市终于迎来了新政以来的第一个小高潮。不得不看到随着“金九银十”楼市传统旺季的到来，新楼供应量将增加，一旦新楼价格有所下调，投资者将转战商品房市场，令整个市场再次升温。毕竟，中国楼市的刚性需求依然强劲。

为什么市场在经过一段时间僵持之后，会出现这样快速的反弹呢？通过许多楼盘传来的信息表明，自住客仍然在购房者中占有了大部分。显然，在当前的市场情况下，人们购房的刚性需求依然非常强烈，调控政策仍将趋紧。在当前的市场状况下，后市的政策究竟会如何演化？就国家来讲，将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。而国务院有关部门也一再强调，本轮楼市调控不会半途刹车。种种迹象表明，未来楼市的调控政策仍有进一步收紧的趋势。但就像很多市场人士看到的那样，每一轮楼市调控之初，一切似乎都来势汹汹，但每一轮调控之后，往往甚至会出现楼市更大幅度的反弹，房价在调控中不断走高，这似乎已经成了规律。那么，为何会产生这样的结果呢？那就是调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，难以改变楼市长期向上的趋势。其中购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，房价的上涨趋势都难以改变。说到底房价就是货币的直接对价，只要M2继续增长，房价就难以下跌。

观市场，南京楼市“金九银十”开局呈“慢热型”，多数楼盘认购量不到一半。刚需出动“比价格”，多个看房团活动都是爆满，近期不少售楼处的来电来访量，相对前段时间也有明显上升。但看房人多了不代表出手的也多了，定价是否理性，成为近期各家楼盘能否热销的最主要因素。“金九银十”楼盘开盘价偏高，直接导致销售情况不够理想。因此，我个人以为今年住宅市场难现疯狂的“金九银十”，充其量也是最后的“金九银十”。显然，供应量增大，楼市调控政策严厉，今年出现“金九银十”的现象可能比较困难。若“金九银十”房价接着涨，我也不认为招来更严厉的调控政策，毕竟，我们已经出台了国十条，就认真执行即可。

有鉴于此，楼市再现“试探性”涨价，调控结果尚需观察。从调控确凿无疑的决心、持续收紧的“银根”和不断加大的供应量等因素判断，房价的合理回归是大势所趋，但局部“试探性”上涨的苗头值得关注。局部房价呈现“上涨”之势，部分热点城市成交上行之势显而易见，但国家关键时刻会要坚持调控不动摇。

政府对目前楼市形势的认识是清醒的，调控决心也确凿无疑。总体来看，目前的市场态势正朝着调控预期的方向演进，此轮房地产调控应避免表面化，而要加入制度性因素，以确保长期目标逐步实现。

最后一个大家关心的问题，就是楼市持续心理博弈战，房价到底会不会下降？就是不降价，看你到底买不买；就是不买，看你最后降不降价，这大概就是目前房地产市场上房地产商和购房者之间最微妙的心理“博弈”。对此，市场各方仁者见仁智者见智。对此，我认为我们要关注房屋成交量的调整上。未来楼市降价空间不大，等降价再购房个人以为依然不现实。首先，目前的城市土地市场实际上处于一种半垄断状态，它表现在土地不是一般商品，它具有不可置换性，拥有这样的资源，其它地方的房价的下降对它的影响是很小的。其次，城市经济增长的政策与控制房价的政策相矛盾。新增的就业人口完全没有享有到保障性住房，这些人必然会成为开发商源源不断的客户，这种增加是年复一年如此。第三，由于城市土地资源紧缺，而房地产开发商拥有紧缺的土地，随着经济发展城市规模扩大，土地会越来越增值，而且贷款手续简单，监管成本低，所以银行在工业企业与房地产开发企业之间，更愿意向房地产开发商提供贷款。开发商有地足以保障有开发资金，因此达不到预定的利润完全可以不售。第四，城市化现已成为城市快速发展的重要保障，城市化中越来越多、总量越来越大的土地出让金与税收已经成为政府收入的必不可少的一部分。调控房价必然会使得地方政府财政收入与预算外收入减少，这必然削弱地方政府落实调控政策的积极性。第五，开发商作为经济学的“理性经济人”，必然追求较高的利润指标。即便拿地成本降低也不会带来主动降低房价的结果。过去的三年中，商品房的价格是增长了100%甚至更多，因此开发商尽管嚷嚷资金链断裂，实际上资金实力非常雄厚，否则就不会大量的积存土地。第六，市场商品房价格还取决于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供应量多，必然有人从开发商客户群中流失。但从现实情况看，政府的财力有限，目前经济适用房还不超过总的住房供应量的5%-6%，因此房地产市场依然是开发商占有绝对支配地位的市场，房价难降也就顺理成章了。

于是，观中国式房地产宏观调控，我们要学会从源头调控的方式去反思：防止住房闲置，防止住房炒作，投资与投机。