房价租金比为何被忽略

本文刊发于《新民周刊》

“国际惯例”四个字，耳熟能详，对于一个相对较晚进入市场化的国度而言，用“国际惯例”四个字解释一些经济上的疑问，很常见。然而也就是所谓的“国际惯例”却经常在国内房地产市场被忽略，如房价收入比，又如房价租金比。缘何？答案或许在于，一个并不完全成熟的市场，尚不具备完全套用成熟市场标准的客观条件。诸如城市间人口的非对等迁移、城市每年拥有大量的增量新房等，这些恰恰是成熟市场所不具有的特征，在成熟市场，二手房交易量远高于新房交易量。

基于收益还原法而得出的房价租金比，在成熟市场中，往往被视为衡量房地产投资价值的标尺。而若按国际惯例的200：1至300：1的标准来看，一线城市的房价租金比其实已经远超警戒线了。换而言之，目前投资房地产的收益预期更多在于房地产自身价值的增值，而并非租金收益。近年来房价的走势也说明了房价的不断增长，成为了投资房地产的真正理由。至少在目前而言，房价租金比并不在投资者的考虑范围之内。

房价租金比的被忽略，其原因在于国内房地产的价格暂时还不存在深幅调整的基础，增值效应尚在的客观之下，投资者自然会选择收益更高的蛋糕。

城市化进程与区域差异，造成了一线城市不差需求的现实。而这个现实，即使在保障性住房推出之后，也依旧会存在。一方面因为区域发展的不平衡，事实上形成了城市与城市之间的经济不平衡，内陆地区与沿海地区的经济不平衡，也造成了一线城市对于经济略次城市的向心力。新移民不断充实着需求，而供应却受资源限制，并不能如生产其他商品般源源无尽。另一方面，现行保障性住房政策基本以本地户籍为受益对象，上述的新移民并不能成为保障性住房的覆盖范围，他们也必然需要继续依靠商品房市场来解决住房问题，或买或租，都需要市场化解决。对于一个需求旺盛的市场，扩大增量供应或是惟一解决之道。今年年初至今的房地产市场表现，令人意外，但也侧面说明了巨大需求的现实存在。2008年开始的市场调整，其深度远未如大多数人预计的那样，相反在促销与政策推动之下，2009年新春一至，市场即出现反弹并已经在近期重新回到历史高位。6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

“中国制造”正受到经济危机的严重影响，美欧等国内伤严重需求大减，上半年出口5215亿美元，同比下降21.8%。出口部门或许在未来两年的表现都很难回到最佳状态。而以投资推动为主要手段的4万亿经济刺激计划，事实上成为了拉动上半年GDP的主要力量。2009年上半年，投资对经济增长贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点；最终消费对经济增长贡献率为53.4%，拉动GDP增长3.8个百分点；净出口对经济增长贡献率-41%，下拉GDP增长2.9个百分点。上半年国内生产总值139862亿元，同比增长7.1%，其中二季度增长7.9%，今年的保8任务可望完成。当然，庞大的经济刺激计划与极度宽松的货币政策，其副作用也是明显的。房地产市场为代表的大宗商品价格出现飚升、股票市场反弹接近90%，虚拟经济的泡沫迹象已经重现。

房价租金比在新兴经济体被忽略，其本质是由于房地产商品在这类市场中的市盈率偏高所致，也如同新兴经济体的股票市盈率始终高于成熟市场一般。若要回归到“国际惯例”，则房价必须下调。但在目前的经济状况之下，打压显然为时过早，2009年上半年商品房销售增长31.7%，汽车销售增长17.7%，显然房地产成为了拉动经济增长的必要马车，温和的抑制或许是政策面可行的步骤。

通缩和通胀预期，成为了大家讨论的焦点，其内在的矛盾在于实体经济与虚拟经济已经形成了过大的反差。投资拉动的效果已经出现，但后续力度与效率令人表示怀疑；经济的结构性问题也不可能仅仅通过投资去解决。房价的一路上升，固然可以在短期内解决经济增长问题，但也需要考虑避免因虚拟经济过热，而导致整体经济出现未来的系统性风险。