上海细则悬 楼市变数多

上海细则悬而未决，上海楼市前途未知，僵持难题究竟该将如何破解，下半年楼市拐点是否将现？沪上知名房产研究机构分析师各抒己见，为您解读新政调控下的2010上海楼市。以下是本人在6月24日参加搜房网大话地产论坛中的发言整理。

一、目前楼市调控最缺的是什么？

目前楼市调控最缺的是什么？从各地楼市细则来看，有从供求关系入手，也有强制性平抑房价的，而从近期上海官方动作来看，先有税收传闻，再有公租房政策，究竟遏制房价过快上涨，楼市调控最缺的是什么？

【上海网亨总编朱晓红】卡需求是狠招  等细则是看变数

卡需求是最有效的，也是这次调控的杀手锏。用紧缩房贷、提高利率、户口限制等一系列的手段去卡，将购房的门槛提高，让更多买房人成本越搞越大。现在市场上的供应量并不小，我们上海的住房新楼盘、二手房存量都还是蛮大的，当然不像数据统计的那么吓人，晚上看一看小区的楼房很多窗口灯都是不亮的。一房面存量房很大,另一方面市场上供应又表现出”需大于供”.为什么出现这样一种现象呢？这与新政卡需求有很大的关系,需求一卡,买房的积极性没有了,买房的没了积极性,市场就会冷落。按照一般的逻辑，市场一冷，卖方市场就会转换成买方市场,开发商守不住就会降价!从目前的市场表现看,价格在松动,部分开发商开始了打折销售等促销手段。但这并不意味着房价能够大幅下调，也不表明本次调控已经取得了阶段性胜利。如果说，这次调控最缺的是什么？我认为，没能体现正真意义上体现“打击投机，抑制投资，保障消费”的原则，而是用卡需求这个大棒，一棒子将住房市场的“投机需求、投资需求、自住需求”统统打死!不加区别的一味的卡需求是本次调控的致命伤。上海市的调控细节还没有出来，各种猜测不绝于耳，尤其是房产税将要和调控细则结伴而行因此广泛争议。中央新政卡需求，地方细则将如何？等政策，看风头的观望态度，使得上海的楼市秋风萧杀！

楼市细则双刃剑  下半年上海楼市究竟面临何种变局？

上海新政细则目前成为悬在购房者和开发商头顶的最大疑问，无论宽松还是严格，出台之后必将带动上海房地产市场巨大变化，或如08年楼市调控带动09年追涨局面？还是加重成交萎缩局势，导致房价“拐点”出现？下半年上海楼市究竟面临何种变局？自4月严厉新政以来，沪上房企或明或暗降价促销，购房者面对突如其来的折扣信息迟疑不决。业内建言：上海房价长远看涨，当下购房者应该规避从众心态，理性抄底新政影响下优质楼盘。那么，下半年上海楼市究竟面临何种变局？

【上海网亨总编朱晓红】降价大潮不会很快到来 大跌不可能

牛刀说房价要大跌，要跌40%，他的跟随者也说房价要大跌40%，而且降价的大潮很快就要到来，我不去分析他们是从什么角度思考的，但我认为这是不可能的!首先，我们要定位”房价大跌”，这个”大跌”是什么概念?首现在范围上要有一个界定,用一个楼盘来说事肯定不灵,比如说某一个楼盘大跌100%，企业家做慈善，说这个钱不要了，送给老百姓，这也是有可能的。但是大范围呢？在全国范围，至少说，统计部门，分析部门锁定的70个房价监测城市情况如何？是不是大跌？锁定在这么一个范围里面，总体是不是大跌？在降幅上，至少要大于25%才能说是大跌，否则不算大跌。另外在时间的长度上，至少要有半年以上，短期内的价格起伏不能说明问题。我们这样定义“大跌”，就有一个量化的参考点，否则笼统的定性说辞会让人摸不着北。有了这样的定义，除了牛刀等人还会说大跌，估计多数人都不大会认为房价会大跌。房价大跌的可能性几乎没有？上海的房价更没有可能大跌！房价不会大跌,楼市交易量会不会出现转机?我认为,出现转机有可能,但要有三个前提:一是细节要尽快出台,不要让老百姓等政策,滋生进一步观望程序;二是开发商要消除死等硬抗的态度,要进行妥协性降价;三是舆情不要制造”房价必大跌”或”调控就是空调,很快就会河东复河西”的预期”.

卡需求的政策松一点,开发商价格降一点,老百姓对降价的期望值小一点,楼市就会在妥协中逐渐回暖!