别墅市场进入价格定乾坤的时代

本次论坛的主题是：国十条与房产税结伴而行下的别墅市场。换言之，就是说在新政的打压下上海别墅市场的形势如何？我们将如何应对？

当前的别墅市场形势用两个字描述：糟糕!比我们想象的要糟糕的多。记得蔡为民老师在今年年初在房地产百家讲师论坛上说过一句话，叫做虎年有险。我理解他说的这个险，不是市场之险，而是政策之险。他的经验是：楼市太疯狂，政策必打压。

在市场失灵，房价高企，影响民生，甚至影响社会稳定的时候。政府采取调控政策，本是情理之中的事。然而，对于政府调控的效果人们从一开始就没有很好的预期，这不是多疑，而是基于多年来“房价越调越高”的经验。我对于今年政府出台的一系列的调控政策不太看好，因为我们的调控一直在走两极路线，不是南极就是北极，不是紧就是松，就是在松紧当中反反反复复。有人说这次政府不会再松了，会一直紧下去，而且调控要打持久战。松松紧紧反应的是政策不稳定，过松过紧都是一种极端。我写过一篇博文，也有很多博友赞同我的观点，我写的题目是:房地产调控打持久战就意味着是一场灾难。因为我们现在一系列的调控，它不是整体的从法律层面上立法非常完善的基础上出台的，都处在像是医生一样的头痛医头，脚痛医脚，都是急救措施出台。有人乐观地认为，这次房地产税出台可能会使我们的调控逐步的走向规范。对此，我也不这样认为，因为我们现在的房地产税，在解放初期，在政务院期间就发布了一系列暂行条例。只不过是以前的征税的范围主要是对营业性房产征收。这次的特点是扩征，向自住消费者扩征。考虑到反弹，操作会是渐进，先是针对固定人群来，你拥有的房屋套数多一点，住房面积大一点从你开始征起，但是这也是一个非常可怕的事情，因为房地产税一开头，接下来它就会一直走下去，今天是征富人，明天就征普通人，一旦进入立法程序，就需要一视同仁，我认为这是一个非常可怕的信号。不是不支持依法纳税 ，而是从法理上说房产税要走立法程序；从民生的角度说，我们要力避重复收税。

中国豪宅研究院院长 朱晓红

这一段时间，一些中央级媒体发布一系列的言论，不知道这是不是中央政府本身的意图，在这些言论中大力宣扬房地产市场要走非市场化道路。对此，我本人表示坚决的反对，非市场化，意味着我们要退回计划经济的状态。今天看起来是给我们房地产行业的一种鼓吹，那将来其他市场是不是也要走这条路？最后我们全部回到计划经济，我觉得这是万万不可行的。所以我和一些媒体讨论的时候，都是坚定的反对这种观点。我在搜房网新写的一篇文章叫做“房地产行业要坚定不移走市场化的道路”。这一点，我们有些房地产行业的从业人员，甚至是一些上市公司也在动摇，并不是他们希望回到计划经济时代，是他们担心这种形势一旦形成，政府会用各种政策把你逼退，逐步瓦解上市，让国有企业来逐步的介入，逐步的回归政府。对于市场经济的坚守，对于改革开放的坚守真的很重要!

别墅市场进入价格定乾坤的时代，这个题目是我自己出的，为什么出这样的题目呢？常态情况下别墅市场，尤其是豪宅市场，它绝对不会是价格定乾坤的。买别墅的人主要是关注的是价值。那为什么要说上海别墅市场进入价格定乾坤的时代呢？从上海别墅的价格分布情况和不同别墅的构成情况来讲。说实话上海的别墅可以进入豪宅网，可以称之为“豪宅”的很少，寥寥无几，像是单价二万以下的，是进入不了豪宅网的。因此我认为真正意义上的别墅非常少，受国家禁批、限批别墅用地政策的制约，独栋别墅已经非常稀缺。目前，充斥于市的主要是类别墅：比如联排别墅、叠加别墅、郊远区质量环境都不是非常好的别墅。这些别墅的拥有者、购买者不是大家想象的大富豪。最近我跑了十几个别墅楼盘，我了解到，前来购房的对价格非常关注，问的多，成交的少。3万/平方米成交占的比例比较大，2万占的比例比较小，1万以下的成交反而更少。在塔尖上的财富人物考虑的是价值，他们的购买意愿不太受价格影响，也不太会受调控政策及房产税的影响。其实买经济类别墅的人是很在意价格的。这就是别墅市场的分化。面对这种分化，我们的价格定位必须调整。开发经济类别墅的开发商要选择“价格定乾坤”的市场定位！

注:此文是在上海第十五届别墅节上的主题演讲记录稿