上海楼市调控细则“难产”之谜

中央对楼市的宏观调控政策已逾一个半月，中国有个老规矩，上头政策一出，接下来便是地方版细则。此次中央宏调新政，对国内房地产市场、特别是一、二线市，可以讲是一次既严格、又颇为难的“大考”，所有地方楼市细则的出台，都将对本地房地产市场产生举足轻重的影响。过分温和，则上面过不了关，弄不好，“顶戴花翎”不保；过分严格，则对地方原先好不容易培养的市场带来难以下咽的苦果。实际上，此次中央新政，房地产“GDP”的潜规则已经被打破。堪称成也房地产，败也房地产。

2010年4月中旬，中央房地产新政十分明确，抑制楼市投资投机，遏制房价过快上涨，今天全国楼市高房价的形成，房地产市场的投资投机似乎已成为“万恶之首”，抑制楼市的投资和投机恐怕是国十条中的重中之重。因此，地方细则对中央宏观调控政策的落实及其把控程度，将对楼市走势产生直接影响。

紧跟中央宏调政策之后，京城由于其特殊的位子，匆匆上表。在2010年4月30日发布的京城版细则，以明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京居民发放贷款”，仅此一条，风头盖过“国十条”，时至今日，京城楼市商品房销量急剧下降，而房价却仍未有实质性下降。更由于上述措词，亦重新在京城楼市中竖起了一道背离市场公平原则的购房“藩篱”。

由于多方利害和利益关系，以及明里暗里的“博弈”，房地产宏观调控的地方版细则，根本没有可能整齐划一。2010年5月6日深圳细则，原则上是遏制炒家，但实际执行中却隐藏着更大的“矫枉过正”，由于深圳外来迁徙人口达到80%以上，显然，深圳细则的严肃度受到市场的质疑。其它包括浙江、广州、重庆等大型城市已经出台的地方细则，则反映出相对例行公事的格局，当然，这些地方版细则基本上没有离开中央宏观调控的大框架。在各地城市细则纷纷出台的状况下，所呈现出的却是不少城市商品住宅交易下跌明显，二手房价格相对下跌，而交易一蹶不振，仅上海一万余家中介门店，在5月份，4000家门店零成交，歇业打烊屡见不鲜。新房价格仍然处于高位震荡，反弹频频，而豪宅市场依然是逆市上扬，楼市走势在迷茫中徘徊。

上海楼市，也可以绝对堪称国内楼市的一个地区风向标，特别是对长三角整体楼市的影响，上海楼市假如是咳嗽，其它地区则一定有感冒之虞。在中央的宏观调控政策之下，上海楼市当然也是跌宕起伏，整个市场交易下降，房价也仅仅是小有松动，地方政府默许之下的“被捂盘”使表面上的均价略有下降，而市场观望气氛十分明显，房产商多犹豫不决，“焦灼”笼罩市场是最为典型的写照。

上海楼市宏观调控地方细则，似乎仍然云里雾里，细则难产引起极大关注，从政府角度，个中最大的难言之隐恐怕还是标本兼治问题。兄弟城市出了那么多地方版细则，但几乎没有可比性，同为一线城市，京城细则大概也只能参考而已，上海细则难产之际，不免让人颇多猜疑。

“上海细则”缘何难产？而市场猜疑早已纷纷扬扬，细则出台则是迟早的事，关键是对后市能带来方向性、决定性影响性的看点究竟有多少？2010年5月28日上海市政府新闻发言人陈启伟的表态略有代表性。笔者以为，“上海细则”或将在中央细则框架之下形成国内最具特色，并且相对完善和相对严肃的代表性细则。“上海细则”渐行渐近，2010年6月中旬前或是上海版细则出台之日，可能会有三大政策，或成上海细则主要看点，首先是抑制不合理住房需求，坚决打击投资投机购房，实施幅度较大的差异性信贷及税收政策控制多套及抢购行为；其次是平抑房价，坚决遏制房价无序上涨的现象，将从严预售制度，加强网上公示，提高预销售的登记透明度，为防止炒房，严控人为的撤退房现象，增加土地供给，加快保障房建设；第三是房产税不会轻易出，更由于该税种所涉影响面太广，纠结着多方面问题，即便是试点，也要看国税局的面孔，实际上国税局早先已有过表态，地方无权出台房产税，而事实上，目前楼市高房价的另一主因是楼市的供求失衡，总存量及增量均严重不足，而保障性住房的水平又远不及新增的商品房市场，那么，房产税除了限制生活质量的提高以外，更会加重民众在城市化进程中的消费负担。当然，从政府长远角度，房产税是个渐进的过程。由于此类税种的敏感性，市场归市场议论，政府更多的时候是心照不宣。