土地遇冷或使楼市鸣响“倒退”警报

舆论与业内，几乎一致认为，中国楼市高房价由以下几个因素形成，首先是土地制度，一边倒的国家垄断市场，要一下子改观，堪比“阿波罗登月”；其二是地方“GDP”的竞争机制，这多年来国内大中城市追逐土地“GDP”已成公开的“秘密”，甚至于已到了一种“肆无忌惮”的程度；其三是土地招拍挂，清一色的价高者得，面粉屡屡贵过面包，房产商肯定不是“年广久”，既然出让金一路飙高，那么房价不高才怪呢！第四是土地供应量的不足，总体土地市场是求大于供，当然也不可排除地方政府为了攫取更大的出让金，人为控制土地推出；第五是信贷政策，2009年国家信贷总额几乎20%流入房地产市场，天量的信贷流向国企央资的房地产大鳄，由于信贷的“助纣为虐”，大房企争相攀比囤地本事，有房企所囤积土地竟然可以开发13年之久。如此这般，房价终于刺破了蓝天的苍穹，以“超音速”的速度在继续。

高房价终于也有“活腻”的时候，2010年4月中旬，中央出手了，用“药”剂量之大，着实引起了整个房地产行业的颤抖。全国房地产市场基本处于观望、等待之势，房价下挫预期全面加大，商品房销量急剧下降，二手房“割肉清仓”屡见不鲜。但是，真正要让房价下降且是十分的艰难，从传媒中映入眼帘的是一片“虚折”、“虚让”、假摔、明降暗升，反正，忽悠大于实际行动。当然，新政局部无可否认地存在“矫枉过正”，更有一刀切的嫌疑，但是，新政还是点到了高房价的“死穴”，卡到了房产商的脖子，后势的不确定性，让整个楼市充斥渺茫。

新政尚处于检验期，国内一、二线城市的整个房地产市场且已风声鹤唳。有人说，新政太严厉，而事实上此次宏观调控已被称为史上最严厉的调控措施；也有人说房产商能扛上个一年半载，反正，吓死胆小的，撑死胆大的，这些年，由于方方面面的因素，中国整体房地产市场的确存在“变异”的迹象。

然而，市场总是具有二面性，没有矛，又何来盾，皮之不存毛将焉附。新政的实施，已经让国内的土地市场两级分化，或已经产生质的变化。2010年5月26日，上海传媒载，“土地市场热情依旧不减，限价地块拍出高溢价”，话说的是上海嘉定江桥镇E02-1住宅地块开拍，最终宁波宁兴集团和浙江中源建设联合体以6.9亿夺得，溢价率达170%，该地块占地近50000平米，容积率1.6。此个案凭心而论，对上海房地产市场是波澜不惊，充其量是新政后上海土地市场一出小戏而已。比起4月份上海松江富林地块价格缩水二成，新江湾地块底价成交，顺便再插一句，是次新江湾地块招拍挂楼板价仅万余元，而现在比较惨的是“仁恒房产”，二年前以20000元/平米的楼板价拍进与上述新江湾地块相邻项目，呜呼，这生活已经无法做了。在5月24日，北京更是出现四幅商业用地全体流拍的结果，其实，国内土地市场事实上的遇冷已开始蔓延。

2010年5月26日，上海土地市场带来了最触目惊心的事实，“上海105幅土地盛宴遇冷”，究竟冷到什么程度，大概与现在西伯利亚鬼天气无异。这次是上海房产史上最集中的土地出让，地块总数达到105幅，面积合计超过500万平米，大部分分布于上海宝山、崇明、闵行、闸北、浦东新区，纯住宅用地为24幅，其它为综合性用地。这105幅的土地出让底价总额为465亿元，出让保证金总额为23亿元。倘若出让成功，那么上海2010年土地出让金超千亿是毫无问题的，全年时间才过半，上海地方政府可能已在想着另找装土地出让金的“钵子”了。

105幅土地推介一星期左右，已经出现多个地块出让方要求推迟出让时间或直接终止的现象。上海之所以密集推出如此“天量”土地，平抑地价、遏制高房价是主要的。相比国内其它地方，土地市场也频频“感冒”、“发烧”，已经出现十分明显的流拍率上升，溢价率下降的趋势。楼市宏观调控，最大的出发点，就是遏制高房价，从目前来讲，供应量加大是必须的，因此，放量推地，方能满足刚需市场，但且事与愿违，受调控总体影响，行业回调预期正逐步加大。而其所派生出来的问题，已经不是靠多推土地就能解决的，包括限贷、按揭利率变相提高、二套房三套房政策，房产商现在最为紧要的是先守住眼前“一亩三分地”，于是，谨慎拿地，隔空观望也不足为奇。“上海105幅土地盛宴遇冷”，对接下来的土地市场完全是个教训，“三十年河东，三十年河西”，土地风向正在渐变，土地遇冷或使楼市鸣响“倒退”警报。