境内发展和境外发债

最近许多海外上市的中国房地产企业竞相在海外发债，我想主要有以下几条理由：

1． 国内宏观控制力度加大，房产不好卖！

2． 国内宏观控制力度加大，多储备现金准备过冬！

3． 由于境外的债券发行一般5年左右，可以作中长期计划！

4． 人民币在未来几年有望升值，现在借外币转为人民币，以后还外币。

但也存在一定风险，即利息较高且有走高趋势！

不过话说回来，万一还不了，也是有机会和投资者讨价还价的，譬如折价回购的事情也时有发生。因此这也是类似公司在境外竞相发债的主要动机吧！

以下是第一财经日报最近的报道：《内地房企竞相境外发债 融资利息屡创新高》

国内对楼市信贷进一步收紧，在香港上市的多家内地房地产企业再次掀起境外发债融资潮。继恒大地产、碧桂园和雅居乐之后，花样年(01777.HK)5月5日也发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，人和商业的发债事宜也在筹备之中。

　　上述票据将于2015年5月到期，年利率14%。所募集资金将主要用于长三角和珠三角意向的土地收购。美林、花旗与瑞银为有关票据发售及销售的联席牵头经办人兼联席账簿管理人。

　　花样年此次募集资金数额较计划有所减少。花样年主席兼首席执行官潘军在接受《第一财经日报》采访时表示：“公司原本计划发行总额约2亿美元的票据，但鉴于目前资本市场要求的利率较高，加上花样年目前资金充裕，遂对原计划发行规模做了调整。”

　　人和商业的发债事宜正在筹备之中。该公司此前4月28日发布公告称,拟发行优先票据,筹资以发展现有项目、收购并开发新增项目及一般营运用途，并将于4月30日起向亚洲、欧洲及美国的机构投资者进行一连串路演。

　　惠誉企业评级团队董事林树毅向本报表示，在内地房地产调控收紧背景下，境外发债为房地产企业提供了一条相对现实的融资渠道。而穆迪研究报告也认为，由于销售强劲和现金流充裕，开发商短期内都不会“去杠杆化”，大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。

　　不过，市场对于内地房地产企业的发债要求也越来越高。4月24日，恒盛地产在对于全球的债券投资者开展了一系列的推介活动之后宣布放弃其债券发行交易，这也是近期境外融资潮中出现的首家“触礁”房地产企业。

　　标准普尔分析师付蓓分析认为，恒盛地产暂停发售债券的原因可能是因为目前投资者的选择比较多，不一定会“捧场”，同时投资者对于债券回报率要求也较高，恒盛地产无法接受该条件等因素有关。

　　目前，上市时间比较长的房地产企业发债利率相对较低。4月16日，碧桂园发行的7年期的债券，集资金5.5亿美元，利率为11.37%，而在4月22日，雅居乐也发行了同样是7年期的债券，募集资金6.5亿美元，利率仅为8.875%。

　　新上市的内地房地产企业发债利率却逐渐走高。去年底上市的恒大地产在今年2月成功发行共计7.5亿美元的5年期优先票据，利率高达13%，创下了港股融资利率的新高。而同样是去年底上市的佳兆业在4月22日也发行了5年期的债券，募集资金3.5亿美元。其利率高达13.5%，刷新了恒大的纪录。

　　此次，花样年以14%利率再创近期融资利息新高。

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。