根据一周变化作判断可能是危险的

上周（4月19日-4月25日）上海商品住宅成交面积出现腰斩，而成交均价却由于豪宅的集中成交达到2.6万元/平方米，创下历史新高。上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，比前周大跌50%。数据同时显示，上周上海16个住宅项目推出36.7万平方米供应量，但同期成交量只有17.68万平方米，已出现的供过于求局面成交量下滑的一线城市不仅是上海。招商证券发布的最新研究报告显示，北京、深圳上周一手商品房成交量比前一周分别下降43%和60%。数据显示，虽然总体成交量大幅下滑，但随着一批豪宅项目的集中推盘成交，上周上海成交均价达26096元/平方米，创下历史新高。从上周成交均价前10名的楼盘来看，翠湖天地以133143元/平方米的价格成交了3套，四季雅苑以122735元/平方米的价格成交了5栋别墅。数据显示，上周上海均价低于2万元/平方米的楼盘成交量仅为7万平方米，相比前周大跌60%；而5元万/平方米以上的高端楼盘成交量却增加5%。

由此而来，有人惊呼上海房价还在上升，在一线城市，楼市调控新政的效果目前仅体现在“量跌”上，仍未控制“价涨”的趋势。

   我认为由此作出这样的判断不科学并可能有误导作用，上海房产的平均价格与国内许多地区一样，长期来的所谓“加权平均方法”有很大问题，我们更不能以一个星期的变化作出判断。

这里面有二个问题，第一我们没有遵循国家上普遍采用的方式和科学的方式 – 房产评估法来判断房价的变化。以上面介绍的为例，豪宅项目的集中成交量大，会推高全市平均房价，但要看这些豪宅项目本身是涨价还是跌价了，一个星期是否说明问题；是否开发商觉得宏观调控力度加大后集中开盘销售等。同样如果本星期成交的大多数是中低价格的房产，也不能说：上海房价在大跌。

第二，如采用房价平均法也应该用一套较科学的测算方法.下面短文摘自我2005年上海财经大学出版社出版的<中国房地产投资策略分析>一书.。

房产的“平均价格”在国外许多发达国家是指买出住房的中档房价格, 分析研究和计算住房价格变化一般引用中档房平均价格, 虽然计算方法还是比较复杂， 但简单说既在这一地区去掉一些最高价住宅和最低价住宅, 然后从大量中间价的住宅中算出中等价格。比如, 以美国或澳大利亚的花园别墅为例，某一地区, 有60套住宅, 其中5套是200万一套, 5套是20万一套, 其余的平均价格50万一套, 那这一地区的中等房价应是50万一套, 而不是简单加全平均价60万, 既(5*200 + 5*20 + 50*50) / 60 = 60万. 如果使用60万一套作为这一地区的平均价格是不全面的, 比“中档房平均价格”高出20%，实际有时有误导作用。

虽然说我国和国外的一些情况不一样, 我们不是按套来计算, 但如果我们使用这一基本方法来计算平均房价, 相信此中等房价更能反映一个城市或地区的平均房价。所以有人说在我国平均价格就是中档房的价格, 严格地说法不准确，平均价可能接近中等价格可能, 但不可能是中等价格。然后，每月，每季，每年按原来的房产做新的评估，得出房价的升幅或跌幅，这样更科学地测算房价的涨跌，如果每次都按照出售新房来计算，由于每个楼盘不可以绝对用来比较，这样误差可能很大。

总结一下：房产平均价格和涨跌幅应该而且可以用更科学的方法来做，这样对各方面都有好处。我个人认为要尽快统一并明确和详细地告知大家，不然大家不在一个平台上讲，容易出现不必要的争议和错误地对现状和未来的把握。不但可能误导普通老百姓，而且可能误导政府决策！