宏观调控的目的和政策

2010年的4月在中国的房地产市场发展过程有将有厚重的一笔，“国十条”的颁布将对今后几年房地产市场的发展有重大意义。以下是我在2005年4月上海财经大学出版社出版的专著《中国房地产投资策略分析》的第五章《政府的房地产和税收政策》第一节，虽然出版已经过去5年，从写作时间算起更是有6年左右，但宏观调控的目的和政策原则还是基本不变的。

宏观调控的目的

现在我们已清楚地了解了房地产需求和供应以及价格的关系，同时认识到房产市场是国家经济中是一个很重要的部分, 而另外很重要的是作为政府房地产和税收政策对房地产市场健康发展有很大的作用, 本章我们即讨论有关政府房地产和税收政策对买房自住者和投资者的作用和影响。

事实上中央政府管理国家经济，包括它的土地税收政策等对房地产市场有较大影响，同时所有的政府（包括地方政府）都会对房地产市场有影响，常常各级政府会鼓励房屋自住和投资，同时也会出台限制投资的政策。

首先让我们了解中央政府主要的调控经济的主要政策，这些政策直接或间接会对房地产市场发展有影响，这种影响对中央政府来说的目的包括，国民经济健康增长，物价的稳定, 就业率的增长，人民生活水平的提高等。中央政府的主要经济政策的手段包括：

财政政策

中央政府通过政府预算把握开支和税收并来影响经济。财政政策一般是政府运用扩大或紧缩开支刺激经济，为防止经济过冷或过热。财政政策的运用与著名经济学家凯恩斯的理论密切相关。

上世纪三十年代前后，全球经济陷入衰退，许多西方国家的失业率超过百分之三十，当时许多著名的经济学家都认为政府应紧缩开支，量入为出。而美国经济学家凯恩斯认为，当经济陷入不正常衰退时，政府应扩大支出，令更多人有收入，而人们又会把收入用作购物消费，如此循环，产生一种乘数效应，可令低迷的经济走出谷底。由于这个方法在当初行之有效，政府扩大或紧缩开支的财政政策，逐成为上世纪一个重要的宏观经济策略。

1997年东南亚经济危机后，中国政府为了控制通货紧缩，既采用了积极的财政政策来拉动经济。自１９９８年起，我国开始实施的积极财政政策，有力拉动了内需，促进了国民经济健康平稳运行。积极财政政策的主要特点，是用高国债、高财政赤字的方法，拉动国内经济。

而在2004年12月１日召开的中共中央政治局会议上，最高层领导为2005年的经济政策定下了基调：双稳健，即实行稳健的财政政策和货币政策。至此，实行七年之久的积极财政政策将正式淡出舞台。中共中央政治局１日召开会议指出，“根据我国宏观经济形势的发展变化和巩固宏观调控成果的要求，明年要实行稳健的财政政策和货币政策”。这意味着，稳健的财政政策将于２００５年全新登场。

财政政策由“积极”转向“稳健”，取决于我国经济运行的实际情况。近两年来，我国社会投资明显增快，尤其从2003年开始，固定资产投资持续高速增长。财政收入也持续攀升，国家财力充沛。稳健财政政策登场，标志着国家在经济政策调整上迈出重要一步。

同时税收政策，作为财政政策的其中的一部分，不但起到国家财政收入的一个指标，同时它对国民经济有一个直接和间接的作用。

货币政策

中国人民银行(央行)通调控利率高低和对银行贷款指导来影响资金的成本和供应，即它不仅会影响利率水平而且影响贷款的渠道。中国在上世纪90年代中的压制通货膨胀和近年来多次降息防止通货紧缩也用了货币政策。而2004年5月开始国内许多商业银行要求买房者增加更多首付款成数和2004年10月29日开始略微加息, 也是央行货币政策的结果.

事实上，在国际上这也是七十年代后日渐盛行的宏观调控方法。这种方法是利用调节利率及货币流通量刺激经济或防止经济过热。例如，经济陷于低迷时，政府可以通过减息刺激消费，而利率对于投资者而言，就是成本，利率低即等于投资成本降低，投资就相应增加。市场经济也因消费及投资的增长而活跃。

再比如, 上世纪九十年代在全球形成的IT产业和股市泡沫终于2000年开始破裂，使全球经济走向低迷, 为了刺激经济发展, 以美国为首的世界国家均都实施了扩张性的财政政策，其中包括推行低利率的宽松的货币政策，利率水平降至几十年来的最低位, 而这种低利率政策加上股市的低迷, 使得投资者更倾向于房地产投资, 并使其在相当长一段时间成为拉动各国经济的主要力量。

国际政策

随着改革开放的进一步深入, 我国会更加多地参国际间的各方面合作, 相关国际政策也显得格外重要, 其具体包括中央政府有关人民币汇率，工业和贸易保护，外商投资政策，和参加国际性组织等。比如加入WTO组织，中国将会参与更多的竞争和面对较少的贸易保护，这些都对中国的进出口产品和行业带来直接影响。

比如有关人民币汇率的重要性问题，国务院总理温家宝在2004年12月8日在荷兰海牙举行第七次中国－欧盟领导人会晤时指出，随着市场的变化，中国将逐渐实行人民币弹性汇率机制，但这是一个复杂和渐进的过程。 温家宝当天在记者招待会上回答提问时说，我们的改革方向是实行有管理的浮动汇率制。实行人民币弹性机制必须考虑以下几个因素：一是中国宏观经济稳定，市场经济体系完善，金融体系健全；二是要有科学的方案，以保证中国经济健康持续发展；三是要考虑对周边国家的影响，中国对周边国家负责，对世界负责。由此可见国际政策对我国经济的重要程度。

而近几年来，房地产业成为了我国最为繁荣和暴利的行业之一，同时房价上升较快，房地产业也出现了许多问题和风险包括它已成为是国内许多的腐败案件发生频繁的行业。2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（又称121号文件, 全文见附件5.1），使开发商利用银行贷款进行项目运作的难度大大增强。2003年８月12日，随着国务院正式下发首次明确房地产已经为国民经济支柱产业的文件，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“１８号文件”, 全文见附件5.2）, 明确肯定了房地产业在国民经济中的重要作用，指出了房地产市场持续健康发展的重要意义。在文件中明确提出了房地产市场发展的指导思想是要坚持房产市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用. 国内房地产业认为是国家对房地产业的肯定和支持。2004年1月7日，国务院七部委局联合发文，要求各地建设主管部门必须及时、准确地提供包括建设项目、商品房预售、房地产交易登记、房地产开发项目立项情况、开发用地情况、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证审批情况、房地产金融情况、税收情况、价格情况的基础数据。

因此, 有人说2003和2004年是中国房地产政策年，也有人说2004年是中国房地产政策执行年。不管是政策的制订还是执行，从宏观上讲，至少在2003-2005年，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。房价的升降涉及到购买者，银行，建筑和建材业，保险等各个层面的利益，也是政策面最为关注的问题之一。

由此可见政策对房地产产业的巨大影响。我们将在本章讨论土地, 银行贷款和利息政策, 一些地方政府的房屋优惠政策，和其他房屋政策对房屋市场及它们对买房自住者和投资者的影响。