2010年是中国“房托”的元年

张健

 “房托”常常是指开发商雇佣来的假装买房的人，有些开发商或代理公司为了营造楼盘热销的场面，会在开盘前后或节假日，花钱请些装扮成客户的人，让这些人或者排队或者在售楼处装模作样地要买房产。有些买房者会受到售楼处热闹气愤的影响而更容易作出买房的决定，这时候“房托”起了对买房者非常负面的影响，所以人们不喜欢“房托”。

还有那些看好房产后市且公开发表相关言论的人，也常常被“空军”称为“房托”。

那“房托”怎么会很受普通百姓欢迎呢？

其实“房托”也可以代表房地产投资信托基金，虽然房地产投资信托基金是一个好的创新，但“房托”一词似乎应是贬义。联想到“夫人”不一定指出女人，也可以指男士；再考虑到“房地产投资信托基金”称呼与Real Estate Investment Trusts一样，感觉有些长，既然英文有REITs缩写，中文以“房托”代之，未尝不可。

房地产投资信托基金（或称房地产投资信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或REITs）在我国已成为房地产金融的热点，事实上过去几十年来特别是近十年来，很多国家房地产投资信托基金市场得到较大的发展，目前房地产投资信托基金产品已进入了日本,韩国,新加坡, 马来西亚、我国香港和台湾地区。

许多国家的政府、机构和个人投资者已经注意到,通过进行房地产投资信托投资这一间接投资方式会取得的回报较稳定和较高回报，房地产投资信托对投资者和房地产市场都带来积极作用，且社会各方面都在积极推动和参与此项投资。

就如其它许多金融产品是由美国发起，其他许多国家跟进学习和建立。美国国会在1960年创立了房地产投资信托基金，从国外情况来看，自1960年代以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家房地产投资信托市场得到较大的发展，房地产投资信托基金对投资者和房地产市场都带来积极作用。

一个房产（比如，办公大楼、购物中心等）的资产价值常常会比一个上市公司的资产价值还要大，既然一个公司能够上市，那么为什么一个房产不能上市呢？还有为什么大众不能联合起来买入资产价值很大的房地产项目而且它可以在股票市场上进行公开交易？最初房地产投资信托基金这一投资产品的出现与这些想法有关，所以美国在1960年的时候就通过了房地产投资信托立法。作为房地产间接投资的房地产投资信托基金一般投资经营包括办公大楼、购物中心、住宅、饭店和大卖场等，多为不动产投资组合，有现金流量，主要来自租金收入稳定，可有效避免投资标的集中风险，且投资标的交易信息公开透明等优点，因此房地产投资信托基金的投资风险相对较低；所以相对房地产直接投资来说投资房地产投资信托基金有较大的优势。

在国外房地产投资信托基金一般是一家公司，它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房分租给租户，这些租金为股东带来回报。这相对于传统房地产项目即以出售单位套现有很大的不同，租金收益型房地产项目以固定回报的角度去看，有着更稳定的现金流量，更适合采用房地产投资信托基金的方式去融资。表6.1显示近十年来房地产投资信托在一些国家的投资表现，从中可以发现为什么近几年来许多亚洲和欧洲国际对房地产投资信托越来越感兴趣。

  我国房地产投资信托基金试点工作正在准备阶段，预计2010年会在银行市场间流通的债权型房地产投资信托基金试点很快将展开；而类似海外的在交易所上市的股权型房地产投资信托基金全面推广预计还要过一段时间。到时候，我们普通百姓也可以买卖“房托”。